吵翻了! 大温公寓开发费暴涨952% 开工量暴跌
温哥华港湾（BCbay.com）贝壳编译报道：每当卑诗省政府尝试加快住房开发，市政官员就会对“管辖权超越”大声抱怨。然而，他们却在批准的政策上拖延不前，这些政策几乎注定了即将到来的住房短缺。
大温哥华地区及各市的政府工作人员已开始承认存在深层问题。在最近的一次大温哥华地区市长委员会会议上，加拿大按揭与住房公司（CMHC）及市政工作人员描绘了住房建设行业的严峻状况：预售被冻结，融资枯竭，建筑成本持续高企，而已获批准的项目因可行性下降而停滞不前。
受影响的不仅是公寓楼项目——在租金下跌和投资市场不确定的情况下，租赁住房开发商也感受到了压力。温哥华市最新的住房目标进展报告指出：“尚未获得施工融资或仍处于早期规划阶段的租赁住房项目，开发商已开始报告可行性问题。”
任何关注过市场的人都会认为，这是一个应当提前应对的问题。如果项目不可行，住房建设急剧下降，低空置率、租金上涨和公寓价格再度飙升只是时间问题。
然而，许多地方政客显然并不这样看。在听取工作人员关于经济前景恶化的汇报后，大温都会局董事会主席、本拿比市市长 Mike Hurley 摊了摊手：“我觉得我们无能为力。”
2025 年 3 月，在 Goodman Commercial 主办的论坛上，Hurley 吹嘘本拿比已经批准了 25,000 套住房——仿佛批准本身就是目标（本拿比并非孤例：温哥华有 28,000 套已批准但未建设的住房，素里有 45,000 套有条件批准的住房）。“问题不在市政府，”Hurley 坚称，“一旦批准，房屋如何建成就取决于市场。”
市政府或许无法直接建房，但它们可以废除那些过时政策——曾经的房地产繁荣遗留，如今却扼杀开发。然而，Hurley 和本拿比市议会选择让情况更糟：今年年中，他们允许针对那 25,000 套停滞项目的新开发成本费（DCC）的原有费率保护失效。在开发商已在苦苦寻求开工的情况下，这导致 DCC 增加超过 900%，每套房增加 23,000 加元成本。
同样的模式也出现在新西敏市。市政府工作人员最近提交的第三方数据显示，新西敏市的新开发费用及拟议的配套住房要求实际上限制了公寓项目的收益率，最高仅为 12%。租赁住房项目的最高收益率只有 6%。即便开发商想在这个高度不确定的市场中冒险，也无法在这种利率下获得融资。
新西敏市的反应令人震惊：市议员竟然指示工作人员提高建议的保障性住房比例。
更糟糕的是，未来几个月，都会局的高度争议性 DCC 将再次上调，原有费率保护将失效。在 2022 年（大多数已批准项目开始取得使用权的年份）至 2027 年的五年间，区域 DCC 将上涨 952%，每套房增加约 19,000 加元成本。
在本拿比，这意味着 10 倍的增长，每套新房增加总计 41,000 加元成本，而市政领导层仍觉得“无能为力”。
如果市政官员想阻止干预性省政府“插手”，批准降低住房供应的政策无疑是一个奇怪的策略。
无论是重新思考社区基础设施的资金来源，还是放弃失败的配套住房实验，各级政府现在都可以并且应该采取更多措施，确保这些已批准的住房项目真正落地建成。
该分析文章引起网友热议，一方支持对开发商收取高额开发费用，另一方则认为不应收得太高，社区应适度补贴。
有网友批评说，一些人实际上是在主张取消所有 DCC 和配套住房要求。他们抱怨公寓项目 12% 的收益率、租赁项目 6% 的收益率太低，但对普通人来说，这其实已经比储蓄或债券投资理想得多。评论者指出，开发商“实际上把城市和省政府都握在手里”，共同抬高项目收益率，通过拖慢开工速度掌控供应。即便大量住房在书面上获批，也迟迟不开工。他质疑城市是否该设定批准后的开工时限，否则项目被搁置、又得重新修改并再审批，造成城市资源和纳税人的持续浪费，直到开发商觉得市场条件足够有利才愿意推进。
还有人强调，DCC 本质上是支付更大的管道等基础设施的费用。由于新项目规模巨大，开发商应该自行承担这些成本，社区不应为新开发买单。若因此提高了最终房价，那就应由买家承担，因为他们享受了居住在新楼中的好处。
有人直言：“开发不是为了社区，而是为了购买公寓的人——可能是你，也可能是你的孩子。社区没有理由为他们的购买埋单。”
也有人提出开发商的困难：DCC 和其他建设费用都需要在施工期间先行垫付，开发商必须为这些成本支付利息，但只有在项目完工后才能获得收入。如果基础收益率太低，利润很容易被利息吞掉。
还有观点批评现行制度不合理：在房产税如此低的情况下，却对每套公寓征收如此高额的 DCC 不合逻辑。公寓在相同土地上的供房密度远高于独立屋。如果政府真视现在为“住房危机”，应该采用更合理的 DCC 模型。但城市不愿提高房产税以避免激怒现有选民，却可以维持高额 DCC，让成本落在未来购房者身上。
一些评论还认为，这实际上是在保护婴儿潮一代的房主，使他们不用面对自身资产增值的现实，却让首次购房者承担更多成本——“新房主是在为老房主买单”。
与此同时，也有本拿比居民持相反意见。他认为社区应该补贴新建房屋，因为新增住房最终是为了社区自己使用——无论是年纪增长后想缩小住房面积、家庭成员增多需要更大空间，或只是希望尝试不同居住方式。现在高房价与有限选择让所有人都受困。即便对少量房屋提高 DCC，整体花费可能反而更低。更关键的是，本拿比的房产税在全加拿大都偏低：一栋百万加元的房子的物业税约 3000 加元，而在多伦多约 7500，加拿大其他城市如埃德蒙顿甚至达到 10000。他认为，实际情况是城市中心在补贴安静的独立屋街区，而不是反过来。
