卡尼和博励治,谁能帮加拿大年轻一代买到房子？
随着选战白热化，住房问题正成为最受关注的议题之一。自由党和保守党不约而同地将住房问题置于竞选核心，力图赢得选民支持。
自由党的卡尼（Mark Carney）与保守党的博励治（Pierre Poilievre）都承诺，要让加拿大年轻人“重拾父辈那样轻松买房的日子”。然而，在历史回忆与现实困境之间，哪一党的住房政策更靠谱呢？
据本地英文媒体多伦多星报报道：加拿大住房可负担性连年恶化，以至于首次购房者面对的是高不可攀的市场，尤其是在多伦多等大城市，一栋土地房动辄超过百万元，而租金也不断上涨、储蓄空间被挤压，更加剧了买房难度。
于是乎，在住房问题上，自由党和保守党都采用了“怀旧式竞选”，直击年轻选民的心。
以下，是两党在房屋政策方面的对比。
GST减免：方案不同，效果有限？
为了缓解新建住宅价格带来的压力，保守党与自由党均承诺对部分新建住宅免除5%的GST，但各自方案侧重点不同。
卡尼的GST减免方案仅适用于价格低于100万元的新建住宅，且仅限首次购房者（最多可节省5万元），同时，对于一些房价较高地区的首次购房者，如果所购房屋价格在100万至150万元之间，则GST税率会有所降低。
博励治的方案则是对任何买家购买价格低于130万加元的新建住宅免征GST（最多可节省6.5万加元）。
麦克马斯特大学教授波梅罗伊（Steve Pomeroy）点评，虽然GST减免将有助于刺激新建住宅建设，但购房者实际感受到的实惠可能并不明显。他说，这是因为与餐厅账单末尾单独列出的税款不同，新建住宅的GST是包含在建造该住宅所需各项物品的成本中的，因此很难准确算出到底能节省多少钱。
建房数量比拼：自由党VS保守党
住房供应不足是市场困局核心。卡尼承诺每年建造50万套新住房，十年内达成目标。
博励治批评，卡尼的数字“凭空而来”。他承诺五年内建造230万套住房，即每年46万套。
为了“推动”住房行业发展，自由党提议为加拿大预制住宅建筑商提供250亿加元的债务融资和10亿加元的直接资金，以便更快地将这些住宅推向市场。对于租房者，自由党直接借鉴了过去的做法——承诺恢复多户住宅建筑成本津贴这一税收优惠政策，该政策于20世纪70年代推出，允许租赁住房投资者将某些成本从非租金收入中扣除。
相比之下，保守党则把矛头指向“官僚主义”，强调简化审批流程，要求加拿大住房和抵押贷款公司（CMHC）在60天内处理申请，否则削减其预算和人事开支。它还承诺“简化”《国家建筑规范》，在材料和建筑方法上给予更多灵活性，并使省级规定之间更加协调一致。
多伦多大学城市学院院长查普尔则批评，当前建房最大障碍不是流程，而是资金与成本。“建筑商面临的不是纸张上的障碍，而是融资的难题”，他说。
关于建设经济适用房所需的土地
房屋的一大成本是土地。在如何提供可负担住房所需要的土地方面，两党战略也大相径庭。
自由党提出设立“建造加拿大住房”新机构。该机构将接管从补贴到低成本贷款的所有经济适用房项目，这些项目目前由加拿大住房和抵押贷款公司管理，并作为开发商在公共土地上开展业务。
通过该机构，该党承诺投入60亿元，资助更多深度经济适用房项目、支持性住房、原住民住房和庇护所。此外，自由党还提出了针对将房产出售给非营利组织和土地信托基金等团体的业主的税收优惠政策。
相比之下，保守党的经济适用房方案是出售15%的联邦土地和建筑，与各城市合作对这些房产进行重新规划以用于新开发，并达成协议，要求新买家在现场建造经济适用房。此外，该党还表示将放宽通过加拿大住房和抵押贷款公司获取经济适用房资金的资格要求。
虽然重启公共土地开发被认为具潜力，但专家提醒，改造办公楼或绿地并不总是高效且经济的方案。相比之下，投资非营利住房、合作社等非市场主体，或许更具长期效益。
开发费用与市政预算
建房成本的另一大块来自城市收取的开发费用。《星报》最近的一项分析显示，在多伦多，2024年建筑商为一套一居室公寓支付的城市费用将比2014年高出238%，这些费用占建造该单元总成本的8.1万元。这些费用包括开发费用，即从建筑商处收取的费用，用于支付道路和交通、供水、下水道系统、社区中心和消防站等服务和基础设施的建设费用
在这方面，两党都提出减免这些费用。保守党提出，如果城市降低这些费用，联邦政府将补偿一半的损失，并要求城市报告补偿资金的使用情况。如果城市反而提高了建筑费用，保守党表示将扣留进一步的联邦拨款。
自由党则更具针对性，主要针对多单元住宅建筑商，且减免期限为五年。他们还承诺与省政府合作填补差额。
然而学者提醒，城市开发费用可不是说取消就能取消的，这意味着城市出现资金漏洞，可能迫使城市转向提高房产税填补空缺，从而影响所有居民。而且，各省在填补这项费用方面的合作，也存在变数与拖延风险。
密度政策：“大棒”还是“胡萝卜”？
解决住房难题，需要提高城市密度是两党的共识，但是操作手法迥异。
自由党希望通过扩大“住房加速基金”提供激励。对于提高居住密度的城市，可以通过该基金获得额外资金。在多伦多，市政府通过同意探索在全市范围内合法化六户公寓的想法，从该基金中获得了4.71亿元。
保守党则表示会采取“强制”手段，要求城市预先批准交通枢纽周边高密度住房，否则将暂停联邦资金。至于现有的“住房加速基金”等激励计划，保守党表示会削减。
多伦多大学专家赫尔钱斯基表示，目前尚不清楚保守党所说的预先批准许可具体是什么意思。在他看来，任何围绕增加居住密度的联邦强制性规定——无论是通过激励措施，还是通过强制性的条例，以及相关的惩罚来推动——都可能与城市规划层面的现实脱节。
他表示，联邦的政策制定者可能低估了地方决策的复杂性及居民参与的重要性，所以这些干预手段能否真正地起作用，尚不得而知。
