温村开放海外买家 救市没那么简单
联邦拟允许外国买家购买加拿大新建住宅，但温哥华楼市能否借此复苏，专家认为仍存在不少障碍，尤其是BC省额外20%的海外买家税。
加拿大联邦政府计划调整海外买家购房禁令，允许外国投资者购买新建住宅，同时继续禁止外国买家购买现有住宅，禁令将延长至2029年1月1日。
这一政策变化被视为政府刺激新房建设、帮助房地产市场恢复活力的一项措施。不过，温哥华房地产及经济领域的专家认为，单靠开放海外买家购买新房，恐怕难以扭转目前BC省房地产市场的低迷局面。
根据《温哥华太阳报》的报道，Urban Development Institute首席执行官Mike Drummond表示，联邦政府允许外国买家购买新房，是一个合理的政策调整。
目前，大温地区新房市场正经历数十年来最严重的低迷期，公寓楼花预售市场几乎陷入停滞。
Drummond认为，新政策能够为新建住宅引入海外资金，同时避免外国买家与加拿大本地居民争夺已经建成的住宅。
不过，他也坦言，这项政策不可能单独消化市场上积压的全部新房库存。
目前部分新房之所以卖不出去，是因为建筑成本已经高于普通买家的承受能力。尽管如此，每增加一笔销售，对开发商而言都十分重要。
原因在于，许多房地产开发项目必须达到一定的楼花预售数量，才能获得银行及金融机构的建设融资。开放海外买家市场，意味着潜在买家群体扩大，部分原本难以启动的项目或许能够重新推进。
BC省20%海外买家税，可能成为最大障碍
专家指出，联邦政府虽然计划放宽海外买家购买新房的限制，但BC省现行的房地产税收政策，可能削弱新措施的实际效果。
目前，在大温地区及BC省其他指定高密度区域，外国买家购买住宅，除了需要缴纳正常的物业转让税（Property Transfer Tax），还可能需要额外缴纳相当于房产价值20%的海外买家附加税。
此外，如果外国业主没有自住，也没有将房屋出租给租客至少每年六个月，还可能需要缴纳投机与空置税。
这意味着，即使联邦政府允许外国人购买新建住宅，BC省的额外税务成本仍可能让不少海外投资者望而却步。
对于BC省是否会同步调整20%的海外买家附加税，即将执政的BC保守党表示，目前正在研究联邦政府的住房政策变化。
该党发言人表示，新政府将重点放在减少行政障碍、简化审批流程，以及与市政府合作，让适合家庭居住的住宅能够在数月而不是数年内进入市场。
至于是否调整海外买家税，发言人并未给出明确答复，表示待新政府正式宣誓就职后，住房厅长将进一步说明相关政策。
专家：开放海外买家只是第一步
西蒙菲莎大学（SFU）金融学教授Andrey Pavlov认为，允许外国买家购买新建住宅是一个开始，但要真正重新吸引国内外投资者，政府还需要采取更多措施。
他指出，房地产市场需要稳定、长期且具有合理回报预期的投资环境。
真正需要的是能够建设普通家庭负担得起的住宅的实质性投资，而不是单纯依靠资金进入房地产市场。
他还强调，政策的长期稳定性非常重要。如果投资者无法确定这项开放政策能否持续十年，就很难据此作出长期投资决定。
UBC尚德商学院（Sauder School of Business）教授Tsur Somerville则对联邦政府此前全面禁止外国买家购房的做法提出质疑。
他指出，过去确实有外国买家购买公寓后出租给本地居民。禁止外国人购买新房，也意味着这部分潜在出租房源被排除在市场之外。
Somerville认为，如果外国买家购买新建住宅，最终无非是自住、出租，或者承担相应的空置税。无论哪种情况，都可能增加市场上的住宅供应。
温哥华数千套公寓卖不出去，库存价值高达44亿加元
温哥华房地产市场目前面临的库存压力不容忽视。
根据温哥华房地产数据分析公司Real Property Data今年9月发布的一份报告，大温地区有数千套尚未售出的公寓，开发商手中已经完工但仍然空置的房地产价值约达44亿加元。
其中一些公寓甚至已经空置多年。
这也反映出当前楼市面临的核心问题：市场不仅缺乏买家，更面临建筑成本高企、购房负担能力下降、投资信心不足，以及政策长期不确定等多重挑战。
联邦政府希望通过开放外国买家购买新房，为房地产开发市场注入新的资金，但这一政策究竟能吸引多少投资、能否帮助开发商消化库存，目前仍有待观察。
对于温哥华楼市而言，海外买家重新获得购买新房的机会，或许只是一个开始。真正决定市场能否复苏的，仍是房价是否回到买家能够负担的水平，以及投资者能否看到稳定、可持续的政策环境。
