加拿大楼花弃购≠亏定金 开发商起诉索赔几十万
如果你几年前在加拿大签过公寓楼花预售合同，随着房价一再下跌，决定放弃交割，接受损失定金的事实，那么你想的太简单了。
越来越多买家发现，临近交割日放弃购买反而让自己陷入一场诉讼。
事实上，单方面弃购的损失会远大于定金，以及在考虑逾期交割前需要核查很多事项。
近几个月，大温哥华的开发商在不列颠哥伦比亚省最高法院对多名楼花买家提起了数十起诉讼。涉诉开发商包括Zenterra Developments、Dawson + Sawyer、Marcon、Mosaic Homes以及Westbank;仅五个楼盘项目，就已查实二十四起独立诉讼案件。
每起案件的情况基本一致：买家签署预售协议、支付定金，之后却没有完成交割。开发商将这套公寓重新出售;受当前低迷市场影响，转售价大多低于原合同价。现在开发商起诉原买家违约，索要差价，部分案件还会追索持有成本、二次营销费用以及物业管理费。
为什么弃购损失会超过定金
楼花预售合同的定金通常为购房总价的10%至20%，要在楼盘竣工前很早就付清。大家会觉得损失这笔定金就是最坏的结果。但标准楼花购房协议规定，不按时交割不只是定金被没收，这属于合同违约。开发商有权向买家追偿由此产生的经济损失。
举个假设案例：买家同意以90万加元购买一套楼花，支付10万加元定金。等到楼盘完工时，这套公寓评估价仅75万加元。买家放弃交割后，开发商按该低价转售，那么买家除了损失定金之外，还可能被起诉，要求赔付15万加元差价，外加开发商主张的各项持有与转售成本。
部分买家交割时陷入资不抵债困境的原因
自市场见顶之后，楼花交易量大幅萎缩。根据MLA Canada的数据：2021年7月温哥华放出1426套预售房源;2025年7月为572套;而今年7月仅有42套。交易量暴跌，也正是这些诉讼背后的价格压力：几年前值得入手的房源，如今评估价已经达不到当初合同约定的价格。
按揭贷款机构是按照交割时公寓的评估价值放款，而非预售合同上的原始成交价。如果评估价低于合同价，买家必须用现金补足差额，或是找到其他融资方式，才能够完成交割。
过渡贷款(bridge loan)可以解决旧房出售和新房交割时间不匹配的问题，但无法弥补评估价缺口。它只解决时间差，可贷额度取决于你现有房产净值，而非你当初约定的楼花购买价。
楼花买家65万买的房，交割时估值仅50万，贷款额变少
Ami Maknoon望着多伦多Lake Shore Boulevard沿线这栋尚未完工的公寓楼，百感交集。2018年，他买下这套一居室楼花时，原本打算这里既是不断壮大的一家人的住所，也是留给两个女儿的一项投资。
然而如今，历经数年工期延误，房产价值暴跌，他担心自己凑不出交割所需额外的12万加元。
“我当时希望，以后可以把这套房子留给孩子们，助力他们的未来。”Maknoon周五接受CTV News采访时说道。
Maknoon介绍，当年购买这套楼花时支付了20%的定金，房屋总价约65万加元，原本计划办理52万加元按揭贷款，覆盖剩余80%房款。
但疫情导致工程延期，如今这套房新的评估价仅约50万加元。银行只会按这个下跌后的评估价，发放80%的贷款，也就是40万加元。
可开发商依旧要求买家按照当初合同约定的总价付款，剩余80%的款项仍需买家承担。
这样一来就产生了12万加元的资金缺口，而Maknoon这类买家根本拿不出这笔钱。
“这真的很吓人，我们现在根本没办法完成交割。”他说，“就算做最坏的噩梦，我也想不到毕生积蓄会就这样付诸东流。”
“我会损失全部定金，而且不止我一个人，还有成千上万的人面临同样处境。”
全国范围内愈演愈烈的难题
多伦多按揭经纪、《Burn Your Mortgage》一书作者Sean Cooper称，眼下发生的一切是一场“完美风暴”。
“加拿大经济放缓，人口增长也陷入停滞……这无疑给公寓投资者，尤其是包租的房东带来巨大挑战。”Cooper周五通过Zoom接受CTV News采访时表示，“房地产市场确实经历过下行周期，但这次情况特殊。”
“受影响的加拿大人就算没有数千，也有成百上千。”
数据显示，多伦多公寓价格在2022年冲高之后，现已回落至疫情期间水平。大约四年前在市场高点买入的公寓，如今价值缩水约25%。
“我做房地产律师快50年了，从没见过这样的局面。”温哥华地产律师Perry Ehrlich周五通过Zoom告诉CTV News。
“过去大家普遍看好房产，长期持有就会增值。但现在的问题是，买家付了高额定金，以为能拿到银行贷款，结果贷不到。”
另一位地产律师Alexandra Raszewska在周五的Zoom采访中说：“情况很糟糕。我们接到大量咨询，每天大概一到两个客户求助。今年很多交割集中到期，他们补不上资金缺口。”
“很遗憾，人们现在才意识到，购买公寓不再是稳赚不赔的途径。很多人正在巨额亏损，连定金都保不住，这非常危险。”Raszewska说道。
打算逾期交割前，你需要做的事
一旦预感自己无法按期交割，立刻咨询房产律师，不要等到已经逾期之后才行动。尽早向贷款机构确认房源评估价能否达到合同价，避免临近交房时措手不及。查看合同是否允许转让合约、延期交割，或是其他不用构成违约的备选方案。如果开发商真的对你提起索赔，一定要应诉，切勿置之不理;一旦出现缺席判决，你将需要承担对方主张的全部索赔金额。
楼花合同无法履约时，定金被没收并不是事情的结局，这可能只是诉讼的开端。如果你以为可以直接放弃这套价值倒挂的楼花，请先咨询法律和财务专业人士，弄清你实际需要承担的债务，而不只是看你已经付出去的定金。
