温哥华核心区人口骤减 房屋和基础设施严重空置
多伦多、温哥华“黄金地段”人口反降，基础设施空转
温哥华 Kerrisdale 社区主干道上人来人往，但深入街区内部，许多住宅却变得冷清。
在温哥华西区富人区 Kerrisdale，街头依然绿树成荫、房屋典雅，但细心观察会发现，很多街区的人气大不如前。以 Marine Drive Golf Club 附近为例，这里的人口从 1970 年代的 1.010 人下降到 630 人，减少了 38%。
表面上这些社区房屋保养良好，并无大量空置房，但变化体现在冷清的街道、关闭的零售商铺，以及学校教室的空余。这些本应“寸土寸金”的地段，却逐渐失去了原有的人气。
人口结构巨变：大家庭变“空巢”，新移民转向郊区
人口减少背后，是加拿大社会结构的深刻变化。老一代居民选择“原地养老”，家庭规模缩小，子女搬出后只剩夫妇二人继续住在原来的大房子里。
以温哥华西区居民 Roland Haebler 为例，他和妻子在 Kerrisdale 的一栋 3.400 尺独立屋住了几十年，儿子们各自搬出后，家里只剩夫妇二人和一只狗。他坦言：“我们现在住的空间和养两个儿子时一样大。”像他们这样的空巢家庭如今在核心城区非常常见。
女王大学地理学者 Maxwell Hartt 指出，这些区域并非房屋空置，而是“同样的房子里住的人更少”。过去一栋楼可能住着一个大家庭甚至还有租客，如今家庭规模缩小，部分大房甚至只住一两个人。
同时，年轻家庭和新移民更多选择搬往郊区或远离市中心的公寓区。即便有新建房屋和国际移民不断流入，核心区人口依然持续下滑。多伦多老城区 Bathurst St 至 High Park 一带，人口降幅高达 40%。
城市扩张与政策博弈：高密度与“温和增密”难两全
20 世纪中后期，多伦多和温哥华的城市规划曾力图抑制无序扩张，优先鼓励在既有城市范围内“增密”建设。温哥华的 Urban Containment Boundary、本拿比和素里等地的高楼项目，都是这一规划思路的体现。
但现实中，新增住房和人口主要集中在原本人烟稀少的工业区或新开发区，而核心住宅区的建筑和人口格局变化不大。比如温哥华 Cambie Corridor 因 Canada Line 通车而大规模开发，但高密度住宅只出现在主干道沿线，旁边的街区几乎没变化。
温哥华最新的城市规划曾提议将“温和增密”扩展到全市 17 个“新村”，允许更多联排屋和小型公寓，但今年 7 月市议会因强烈反对被迫否决。多伦多虽没有类似争议，但老社区居民普遍对大规模高楼持保留态度。
温哥华首席城市规划师 Josh White 指出，过去几十年形成的“高楼+郊区蔓延”模式，是政策和政治博弈的产物。未来如果要改变，势必面临巨大阻力。
基础设施被闲置：空教室、空马路、城市负担加重
人口锐减直接导致核心区学校、道路、供水等基础设施“空转”。以多伦多 Christie St 和 Bloor St 附近为例，原本的 Bickford Park High School 1965 年开校，曾容纳 1.000 名学生，如今只剩四所小型特色高中合计 77 名学生，另有少量成人短期课程，整栋大楼大部分时间闲置。
多伦多教育局目前有 301.366 个教室座位，但实际在校学生仅 234.514 人，空置接近 6.9 万个学位，主要集中在这些人口下滑的老社区。
家庭规模缩小趋势全国普遍。加拿大平均家庭人数从 1971 年的 3.5 人降至 2021 年的 2.4 人。年轻家庭、儿童集中在新建公寓区，而老社区的房价高企、空间利用率低。
相似现象也出现在温哥华。市中心 Olympic Village 社区因家庭集中呼吁建新校，但其他老城区学校则长期“吃不饱”。相较之下，郊区如素里教育局去年批准 57 亿加元五年新校计划，27 所新学校将陆续落成。
除学校外，道路、供水等基础设施也因人口减少而“超规格”。专家指出，很多老社区的水管、马路都是按比现在多得多的人口设计的。如果“增密”开发，现有网络完全有能力承载更多居民。
未来出路：善用现有资源，城市“增密”才可持续
专家普遍认为，城市若继续无序向郊区扩张，建设新基础设施的成本高昂且难以为继。一项渥太华市政府委托的研究显示，新郊区低密度住房每年为城市带来 465 加元赤字，而在老城区“填密”开发则每户可为市府带来 606 加元盈余。
加国各级政府普遍倾向于“哪里人口增长、哪里就扩建”，很少对现有基础设施做全面盘点。唯一例外是近年兴起的“公共交通导向开发”(transit-oriented development)，要求新建住房优先靠近地铁、轻轨等交通枢纽。
多伦多首席规划师 Jason Thorne 指出，最近的规划调整让核心区住宅类型更多元，例如小型公寓、多户住宅的审批更容易，部分地铁站周边还将进一步放宽开发限制。
但多位专家提醒：如果要让人口真正回流老社区，需要政策上从“点状开发”转向“全面增密”，甚至像 1950-70 年代那样，大范围改建公寓、联排屋。这种转型既有巨大的市场和社会效益，但也势必面临居民反对、政治阻力。
卡尔加里大学土木工程副教授 Kerry Black 总结说：“我们有一套昂贵却利用率极低的基础设施。如果能善用这些资源，加拿大城市完全可以迎来新一轮可持续发展。”
