BC要收空置税 建商会被逼到甩卖吗
加拿大楼市低迷之际，未售出的新公寓正在成为BC省一项新的政治和住房政策争议。
随着加拿大住宅市场经历明显调整，部分新建公寓销售困难，BC省政府正考虑通过空置住房税进一步施压，希望开发商将已经完工但尚未售出的房源投入市场。
但开发商和房地产业内人士提出了另一个问题：这些房子真的属于开发商故意“囤积”吗？还是因为市场价格已经跌到接近甚至低于建设成本，他们根本不愿意以大幅亏损的价格甩卖？
BC省省长尹大卫此前将未售出的新公寓库存列为住房负担能力问题的一部分。
他表示，开发商目前“囤积”了价值超过20亿加元的已经完工公寓，而与此同时，普通家庭仍在房地产网站上寻找自己买不起的住房。
根据政府提出的方案，如果一套公寓完工后超过一年仍然处于空置状态，其评估价值可能面临2%的税费；如果继续空置，之后每年还将额外增加1个百分点。
也就是说，政府希望通过不断提高持有成本，促使开发商尽快出售这些房源。
类似的空置住房税在加拿大并非新鲜事，包括多伦多、汉密尔顿、渥太华和温莎等城市都已经实施相关政策。
联邦政府也有针对部分长期闲置住宅的Underused Housing Tax。
但房地产行业人士认为，新建、尚未售出的公寓，与投资者买下住宅后故意空置，可能是两种完全不同的情况。
开发商：谁会愿意让自己的钱闲着？
根据《国家邮报》的报道，Westdale Properties首席运营官Mitchell Cohen表示，开发商的商业模式本来就是建房、出售，然后把资金投入下一个项目。
“我是房地产开发商，不是房地产收藏家”。
他说，未售出的公寓对开发商而言并非没有成本。
一套房子长期卖不出去，开发商不仅无法收回投入的资金，还要继续承担物业税、物业管理费、水电以及其他持有成本。
更重要的是，这些资金可能还来自银行贷款。
因此，从开发商角度看，房子卖不出去本身就是一种财务压力，而不是一种轻松的“囤房获利”策略。
Cohen甚至表示，如果市场允许，他会非常愿意让一个项目在完工前就实现100%预售。
为什么开发商又不愿意大幅降价？
问题在于，房地产不像普通零售商品。
Rennie & Associates Realty总裁Greg Zayadi表示，在零售行业，一件商品卖不出去，可以不断打折，最终清库存。
但房地产开发周期可能长达数年，不可能像商店里的商品一样迅速补货或清仓。
而且开发商背后往往还有投资者、银行和贷款合同。
例如，一套价值50万加元的公寓，即使没有出售，每个月仍可能产生数千加元的持有成本。
但如果开发商判断，等待一年有可能让售价提高6%至7%，那么在某些情况下，继续持有可能比立即大幅降价更符合其财务计算。
最大的问题：有些公寓可能已经接近“成本线”
加拿大蒙特利尔银行（BMO）高级经济学家Sal Guatieri认为，目前开发商确实在押注未来房价，但这未必意味着他们是在进行传统意义上的投机。
他说，部分地区的房价已经下降到接近甚至低于一些项目的建设成本。
在这种情况下，开发商可能没有太多选择，只能等待市场恢复。
“没有人希望在疲弱的市场中出售”。
另一个问题是，目前市场成交量较低，因此究竟什么才是合理的市场价格，也越来越难判断。
房地产顾问：很多开发商是在“拖延痛苦”
温哥华房地产顾问Steve Saretsky认为，目前不少开发商并非不想卖，而是在尽可能避免“火灾式甩卖”（fire sale）。
原因之一是房地产项目通常存在库存贷款。
开发商完成项目之后，仍需要偿还相关融资。如果市场售价大幅低于贷款机构认可的价格，银行可能需要批准每一笔交易。
例如，如果贷款协议对应的价格底线约为每平方英尺1,000加元，那么开发商即使发现市场只能接受800加元，也不一定能够直接以这个价格出售。
如果最终售价只有750加元，开发商可能不仅没有利润，甚至会出现亏损。
因此，开发商可能选择继续持有，希望市场价格回升。
真正的风险：空置税可能加速“清算”
这也是此次政策争议的核心。
Saretsky认为，如果政府进一步提高空置公寓的持有成本，而市场本身又没有明显复苏，开发商的资产负担将进一步增加。
最终可能出现一种连锁反应：空置税增加成本 → 开发商资金压力加大 → 银行收紧融资 → 部分开发商出现财务困难 → 房源被迫清算 → 市场出现更多低价库存。
从消费者角度看，大量被迫出售的房源短期内可能增加市场供应。
但从开发行业角度看，如果开发商未来担心房子无法在规定时间内出售，可能会减少新的公寓项目投资。
这就可能产生一个长期问题：今天为了处理库存而打压开发商，几年之后是否反而导致新房供应减少？
“出租”也不是简单的解决方案
开发商还有一个选择：暂时把卖不出去的公寓出租。
但在BC省，这同样涉及税费和融资问题。
根据文章采访的业内人士，如果开发商将原本用于出售的房屋转为出租，可能涉及GST、土地转让相关成本以及新的融资需求。
此外，当开发商未来再次出售房屋时，还要面对租客搬迁等问题。
在当前租金市场也相对疲弱的情况下，把库存全部转成出租并不一定具有足够吸引力。
政策真正要解决的，可能不只是“空置”
这场争议背后的矛盾其实很简单：
一方面，消费者看到的是大量已经建成却没有进入市场交易的公寓；
另一方面，开发商看到的却是成本高、融资贵、售价下降以及无法承受大幅亏损的问题。
政府希望通过税收让这些房源进入市场，而开发商则担心，在价格已经承压的情况下，额外税费最终只会进一步削弱项目的财务状况。
因此，BC省的空置税政策最终能否增加住房供应、降低购房成本，目前仍存在争议。
而这场争论也提出了一个更大的问题：当房地产市场进入下行周期时，政府应该优先迫使开发商降价清库存，还是应该尽量避免开发商和金融机构因库存压力而出现连锁性风险？
