加房贷利率又要涨？一文看懂固定 vs 浮动怎么挑
借款人要做好心理准备——利率趋势已经反转，正式进入上行通道。
目前带来的影响尚且有限，但如果各国央行难以遏制通胀，利率可能大幅飙升，造成更严重的冲击。
本月早些时候，美国联邦储备委员会上调基准利率（即联邦基金利率），标志着利率转向。这是美联储三年来首次加息。
加拿大央行暂未上调政策利率（也称隔夜利率），但市场和大多数经济学家预测，在当前2.25%的基础上，今年或明年央行至少会小幅加息。
与此同时，部分长期利率，例如加拿大5年期固定抵押贷款利率和长期债券收益率，已经连续数月缓慢走高，一定程度上是市场提前预判央行未来加息。
“和年初相比，形势已经大变样。”BMO Financial Group首席经济学家Douglas Porter表示，“这主要是中东冲突爆发以来油价持续上涨推动的。”
利率为何上涨？背后驱动因素是什么
虽然本轮利率上行幅度不容小觑，但大概率不会重演2022–2023年那一轮通胀与加息周期的剧烈行情。
在上一轮周期中，加拿大通胀飙升至略超8%，加拿大央行将政策利率从疫情低点累计上调4.75个百分点，才把通胀压下来。
“情况确实严峻，但还没有四年前那么糟。”Porter说。根据8月数据，加拿大消费者价格指数衡量的同比通胀目前高于目标值，大约在3%。“不像当年那种全面爆发式通胀。”他补充道，“可以说当年是飓风，现在更像是呼啸大风，破坏力远不及前者。”
利率最终会涨到多高，很大程度取决于中东冲突是否会推高油价、并且长期维持高位，进而传导至更广范围的物价。如果中东石油恢复顺畅供应，通胀压力会有所缓解，利率大概率企稳，甚至回落。
到目前为止，加拿大感受到的利率上行压力，主要集中在长期借贷与长期债券领域。债券市场具有前瞻性，会在政策利率变动落地前就提前计入市场预期。而全球国债收益率走高，还包含其他因素：市场对各国政府审慎管理持续增长债务的信心有所下降。
美国利率的涨幅比加拿大更大。周三，美国基准10年期国债收益率突破5.1%，创下2007年以来最高水平。加拿大10年期国债的对应收益率略低于4%。
“加拿大利率更低是有充分理由的。”Porter解释，“我们的通胀略低，失业率略高，经济增长更疲软。”他还提到，市场普遍认为“加拿大政府财政问题远没有美国那么严重。”
利率上涨如何影响加拿大房贷持有者
另一方面，加拿大浮动利率或超短期的贷款利率、计息投资产品，往往紧跟加拿大央行政策利率变动，今年至今变化不大。
5年期固定抵押贷款利率的涨幅，目前滞后于国债收益率的飙升。这预示房贷利率存在进一步上行压力。
“房地产周期处于相对低迷阶段，各大银行希望维持房贷业务体量、保持竞争力，所以固定利率上调幅度没有大家预想的那么大。”房贷策略师、MortgageLogic.news主编Robert McLister说道。
加拿大5年期国债基准收益率，反映5年期固定房贷的资金成本，是这类房贷利率的核心影响因素。“两者关联性很强，但阶段性会出现背离，过去大约9个月一直是这种情况。”McLister表示。
上周初，加拿大5年期国债收益率为3.57%，相比今年中东冲突爆发前，上涨约90个基点。
McLister称，同期5年期固定房贷利率为4.49%，涨幅相对温和，仅上升43个基点。
按4.49%的5年期固定利率测算，60万加元贷款的月供为3022加元。对比2月最优5年期利率，每月还款增加148加元。
浮动利率则相对稳定。McLister介绍，上周初全国最优浮动房贷利率为3.55%，甚至略优于2月水平。同样60万加元贷款，该利率下月供2702加元。
固定利率还是浮动利率？当下该怎么选？
McLister表示，当前浮动利率相对5年期固定利率的优势异常明显，利差接近90个基点；过去三十年平均利差仅约50个基点。
巨大利差吸引部分借款人优先选择浮动利率，但McLister提醒大家务必谨慎。虽然浮动房贷在某些特定场景下合适，但较低的浮动利率“正在吸引一些本不该选浮动贷的人入场。”
如果浮动利率能保持平稳，选浮动利率可以省钱。但利率上行空间存在不确定性。一旦浮动利率大幅飙升，背负高额浮动房贷的借款人将承受巨大压力。“本质就是权衡风险和收益。”McLister说。
McLister指出，尽管4.49%的5年期固定利率高于今年早些时候，但距离1996年以来4.35%的平均值差距并不大。
“只比三十年平均值略高一点点，所以这个利率依旧算是不错的水平。”
来源：
https://www.thestar.com/business/personal-finance/interest-rates-are-rising-here-s-why-and-what-it-could-mean-for-your-mortgage/article_91c37cf5-f472-4fa1-a236-9fad059bafe2.html
