加拿大楼市刚想复苏就遇"拦路虎"
加拿大房地产市场刚刚出现复苏迹象，却已经面临新的压力。随着通胀和信贷需求上升，金融市场开始押注未来利率将进一步走高，甚至预计加拿大央行可能再加息约5次。BMO Capital Markets则认为，这一预期可能过于激进，但同时警告：这一轮房贷利率下降带来的“宽松红利”基本已经结束。
加拿大房地产市场的复苏可能才刚刚开始，却已经遇上新的“拦路虎”。
近期通胀仍然偏高，债券收益率持续上升，金融市场对加拿大未来利率走势的预期也明显转向。
目前市场预计，加拿大央行（Bank of Canada）的隔夜利率可能从目前的2.25%进一步上升约125个基点，即1.25个百分点。
不过，BMO Capital Markets认为，市场目前的加息预期可能有些过于激进。
但这并不意味着房贷借款人可以松一口气。
BMO同时警告，这一轮周期中的房贷利率下降空间基本已经耗尽，未来利率上升的压力正在增加。
通胀升温，债券收益率上涨
加拿大房地产市场面临的主要压力之一来自通胀。
目前加拿大整体消费者价格指数（CPI）同比上涨约3.0%，已经达到加拿大央行通胀目标区间的上限。
债券市场也开始反映利率上行压力。
加拿大5年期政府债券收益率过去5天上涨约10个基点，过去3个月累计上涨约51个基点。
虽然债券收益率已经明显上升，但消费者实际承担的借贷成本尚未完全反映这一变化。
市场人士预计，未来几周房贷利率可能进一步受到债券收益率上涨的影响。
对于房地产市场而言，这并不是一个好消息。
加拿大楼市在经历多年低迷之后，近期部分市场开始出现企稳甚至触底迹象。如果借贷成本再次上升，买家的购买力可能进一步受到限制。
房市销售仍然疲弱
目前加拿大各地房地产市场的房价表现并不完全一致，但一个共同点是：交易量仍然偏低。
一些经济学家认为，部分市场的房屋销售可能已经接近底部。
但BMO高级经济学家Robert Kavcic提醒，即使销售量已经触底，也不意味着房地产市场马上就会出现强劲反弹。
他认为，在受到冲击最严重的市场，成交量和房价正在逐渐探底，但未来的复苏可能会非常缓慢。
BMO：市场可能高估了加息次数
BMO认为，利率上升会给房地产需求和房价形成新的限制。
不过，该行并不认为市场目前预计的125个基点加息幅度一定会实现。
Kavcic表示，BMO认为市场目前的加息预期“过于激进”。
但与此同时，BMO也认为，房地产买家已经很难再享受到此前那种明显的房贷利率下降红利。
Kavcic表示：“我们认为100个基点的涨幅过于激进，但目前看起来，这一轮周期中我们能够看到的房贷利率缓解基本已经结束”。
他认为，这将继续限制房地产市场的反弹幅度。
固定房贷利率或再次上升
过去一段时间，一些买家曾期待固定房贷利率继续下降，从而改善购房负担能力。
但BMO认为，这种情况可能已经发生变化。
加拿大固定房贷利率与长期债券收益率密切相关。当5年期政府债券收益率持续上涨时，银行提供的固定房贷利率通常也会面临上行压力。
高级经济学家Robert Kavcic警告，长期债券收益率走高，将继续推高固定房贷利率，并进一步抑制房地产市场复苏。
他还指出，更高的固定房贷利率可能促使部分买家转向浮动利率产品。不过，对于希望通过转向浮动利率来躲避固定利率上涨的人来说，这也未必能够带来长期缓解。因为如果加拿大央行未来继续加息，浮动利率同样会承受上行压力。
房价下降可能仍是刺激市场的关键
BMO此前就曾警告，利率上升可能给加拿大房地产市场复苏踩刹车。
Kavcic认为，加拿大过去用于改善住房负担能力的部分“杠杆”已经基本用尽。例如，较低的信贷成本以及收入增长，都已经难以像此前一样持续改善购房者的负担能力。
在这种情况下，BMO认为，房价本身进一步调整可能成为重新激活房地产市场的重要途径之一。
也就是说，如果借贷成本无法进一步大幅下降，而家庭收入又不足以完全抵消高房价，那么房价降低可能是改善住房负担能力的另一条路径。
国家银行也警告房贷利率可能上涨
BMO并不是唯一一家对房贷利率发出警告的加拿大银行。
国家银行（National Bank）的经济学家同样预计，随着债券收益率上涨，房贷利率可能很快面临上行压力。
该行分析发现，目前一些贷款机构正在通过压缩利差来吸收不断上涨的债券收益率。即银行暂时可以牺牲部分利润率，以避免马上把更高的融资成本完全转嫁给消费者。
这种做法短期内可以帮助银行争取业务，但国家银行认为，这并不是长期可持续的策略。如果债券收益率继续维持高位，贷款机构最终可能需要重新扩大利润空间，这意味着固定房贷利率可能在未来几周进一步上涨。
加拿大楼市复苏面临“高利率”考验
加拿大房地产市场目前并非全面恶化。部分地区的价格和交易量正在寻找底部，全国市场整体也相对平衡。
但问题在于，推动房市强劲反弹所需要的条件仍然不足。
一方面，房价对于不少家庭来说依然过高；另一方面，市场原本期待的低利率环境已经发生变化。
BMO认为，市场可能高估了未来加息幅度，但同时明确警告：房贷利率继续下降带来的“救济”已经基本结束。
如果债券收益率继续上涨、固定房贷利率随之走高，那么加拿大房地产市场期待已久的复苏，可能仍将是一条缓慢而曲折的道路。
