加拿大也拼父母: 平均送20万首付 有人帮还房贷
今年夏天，大温哥华房地产市场比往年同期更活跃。通常夏季买家外出、卖家挂牌意愿下降，市场相对清淡，但今年不少房地产经纪发现，成交表现明显好于预期。
推动市场的一股重要力量，是获得父母经济支持的年轻买家。既包括首次购房者，也包括从公寓换到联排屋或独立屋的家庭。受此影响，面积适合家庭居住、装修完善、可以直接入住的房产更受欢迎，小户型和需要大规模翻修的房屋则相对冷淡。
过去几年，温哥华楼市有所回调，投资者和开发商的竞争减少，一些条件较好的房产相比前几年高点低了10%甚至15%。对拥有一定家庭资产的买家而言，这也给了父母帮助子女入市的机会。
Royal LePage Wolstencroft经纪兼共同所有人David Smith表示，越来越多父母开始主动参与子女购房，而且资助范围已经不再局限于第一套房。一些家庭会继续帮助子女从公寓换到联排屋，甚至进一步购买独立屋。
Smith本人也是移民。他回忆，自己刚来到加拿大时，也曾长期每周工作80至100个小时，但他认为，今天年轻人面对的住房负担已经明显高于过去。他形容，当前的购房门槛如同“一座需要翻越的大山”，并不是每个人都能够仅依靠自身收入和储蓄完成。
这种变化也反映在经纪的客户接待流程中。Smith表示，在正式讨论购房预算前，经纪往往会先了解是否有其他家庭成员参与出资。
在 BC 省，平均首付赠与金额为 20.4 万元。Jennifer Gauthier/The Globe and Mail
平均首付赠与达到20.4万加元
父母帮助子女买房并不是加拿大房地产市场的新现象，但近年来，家庭资助的规模明显扩大。
CIBC经济学家Benjamin Tal和Katherine Judge此前的研究显示，疫情之后，加拿大大约三分之一的首次购房者需要父母提供经济帮助。
在卑诗省，父母赠与子女的平均购房首付款已经达到20.4万加元，较2019年增长约90%。如果子女已经拥有住房并准备换购更大物业，父母提供的平均资助约为23万加元。相比之下，加拿大全国平均赠与首付款约为11.5万加元。
在温哥华，一套150万加元的房产，20%首付款就是30万加元；200万加元房产则需要40万加元。即使年收入达到六位数，仅靠个人储蓄完成首付款积累也往往需要较长时间，因此父母资助会直接影响年轻人的购房能力。
加拿大没有一般意义上的个人赠与税。父母赠与子女购房资金，通常不会因为赠与本身产生所得税，子女收到后一般也无需作为收入申报。实际交易中，父母往往以个人储蓄或HELOC提供资金，贷款机构则通常要求签署Gift Letter，确认款项属于真正赠与，而非需要偿还的私人贷款。
不只是首付，有的父母直接帮孩子“供房”
除了提供首付款，一些父母会直接帮助子女承担每月按揭付款。
温哥华房地产经纪Jamie Clerkson表示，如果子女每月房贷为4,000加元，父母可能在最初几年承担其中一部分。相比一次性拿出二三十万加元，这种方式对部分家庭更容易安排。
父母在购房过程中的参与也越来越深入，从看房、验房到最终决策，都常常会直接参与。
产权和家庭财产安排也随之复杂化
随着父母投入金额增加，一些家庭会进一步考虑产权和资金保护。
有些父母会在产权上保留1%的份额，以便参与未来再融资或其他重要产权事项。不过，这也可能影响父母自身的信用、融资能力以及后续财务安排，因此更多家庭仍然选择直接赠与现金而不登记产权。
如果成年子女已有配偶或同居伴侣，部分家庭还会考虑通过同居协议等文件，对父母赠与资金及相关权益作出安排。
家庭资产差距正在影响年轻人的购房能力
父母资助购房的增加，也使年轻人之间的住房差距越来越受到家庭资产影响。
收入和职业情况相近的两个人，如果一方父母拥有已经大幅升值的房产，可以拿出20万或30万加元帮助购房，而另一方只能依靠个人收入存首付，两人在进入房地产市场的时间和购买能力上可能出现明显差异。
这种现象本质上反映了代际财富转移。上一代通过房地产积累的财富，正在通过首付款赠与、按揭支持和房屋净值融资等方式转移给下一代。
“父母银行”也有极限
按揭经纪Alex McFadyen表示，虽然父母仍在帮助子女购房，但近来的赠与金额已经开始下降。
一个重要原因是房地产市场回调后，父母自住房屋的价值和可利用净值也有所减少。相比2021年和2022年，一些家庭已经很难再轻松拿出数十万加元。
部分在楼市高峰期由父母共同签署按揭的年轻买家，也因为利率上升、偿债压力增加而被迫出售房产。个别情况下，出售后仍可能留下债务。
因此，父母帮助子女购房的能力最终仍受家庭储蓄和房屋净值限制。温哥华虽然拥有不少高净值家庭，但并非所有年轻买家都能获得这样的支持。
温哥华楼市中的代际财富
今年温哥华楼市的表现，除了反映市场调整后的购房机会，也再次凸显了家庭财富在房地产市场中的作用。
对于拥有较强家庭资产基础的年轻人，父母的支持可以提高购房预算，也能让他们更早进入市场。对于缺乏家庭资助的买家，即使房价有所回落，首付款仍然是一道很高的门槛。
在今天的温哥华，年轻人的购房能力，已经越来越不仅取决于收入和储蓄，也取决于家庭能够提供多少支持。
