彻底改变! 加拿大最大城市一直在建没人要的房子

多伦多公寓市场已经连续四年低迷。大量新建公寓面积狭小、价格高昂，令潜在买家望而却步。

与此同时，不少独立屋业主也不愿出售房产，因为他们不愿放弃宽敞的居住空间和后院，搬进被他们视为“鞋盒”的公寓。这也减少了独立屋和半独立屋进入二手市场的数量。

住房负担能力下降、高利率、建筑材料成本上涨、技术工人短缺以及复杂的市政土地规划制度，通常被认为是当前住房市场低迷的主要原因。

但长期研究住房市场、任教于多伦多都会大学的Frank Clayton认为，还有一个重要原因：市场建出来的房子，并不是人们真正想买的房子。

买家想要独立屋，市场却大量供应公寓

Clayton近期在C.D. Howe Institute发表文章指出：“住房类型很重要。一套空中的一居室公寓，与一栋四居室独立屋并不是一回事。”

他援引相关调查称，在大多伦多及汉密尔顿地区（GTHA）和安省其他地区，多数购房者，包括许多首次购房者和移民家庭，仍希望拥有独立屋，而不是过去十年大量兴建的公寓。

Clayton认为，长期以来，城市规划过于关注增加住房数量和提高密度，却没有充分考虑住房本身是否符合购房者的需求。

这种失衡也影响到租赁市场。独立屋供应不足，使更多家庭继续租房；而不少租客由于现有住房价格相对较低或受到租金管制，也不愿搬离，进一步降低市场流动性。

Clayton认为，这些趋势令置业变得更加困难，也加剧了财富差距，并促使部分多伦多居民迁往Simcoe County、Hamilton、Calgary等仍能提供相对可负担独立住宅的地区。

20多年间，新房供应结构彻底改变

Clayton认为，今天的住房结构与过去20多年的土地规划政策密切相关。

为了限制城市向郊区无限扩张，GTHA越来越强调提高住宅密度，鼓励在已经开发的城区建设公寓，而能够提供地面出入口的低层住宅供应则相对减少。

加拿大按揭及住房公司（CMHC）的数据显示，2001年，独立屋占新开工住宅的44%，公寓占30%。到了2024年，公寓已经占新开工住宅的73%，独立屋则下降至仅13%。

与此同时，许多市政分区规定长期限制在部分低密度社区建设 duplex、sixplex和townhouse等多单元住宅。Clayton认为，各城市放宽土地分区限制的速度过慢，同时也没有提供足够的新开发土地建设住宅。

开发费也更有利于高层住宅

开发费用也是影响住房类型的重要因素。

根据多伦多地区房地产委员会的数据，目前大多伦多地区新建高层住宅平均每套开发费接近7万加元，而低层住宅则超过12万加元。

这种成本差异进一步增加了低层住宅开发的难度。

Clayton认为，要解决住房供应与购房需求之间的错配，需要增加更多不同类型的住宅，包括镇屋、叠拼镇屋、低层公寓、花园式公寓以及小地块独立屋。

他主张，城市不能只依靠增加密度“向上发展”，也需要适度开放新的土地“向外发展”，但这并不意味着重新回到过去无序扩张的郊区开发模式。

关键是提供更加多元的住房选择。

过去十多年，多伦多大量建设高层公寓，如今市中心不少地区已经形成大片外观相似的公寓楼群。

Clayton认为，当前住房市场需要解决的不只是“建多少房子”的问题，更需要重新审视：我们建出来的房子，究竟是不是人们真正想买、想住的房子。