楼市熄火，加拿大上万名地产经纪黯然离场
由于全国大部分地区的房屋销售下滑，数千名加拿大地产经纪已离开行业或选择暂时退出。
过去卖房一度被视为容易赚钱的职业，但经过数年低迷后，这已不再适用。
如今，不仅是新人离场，很多资深经纪也选择退休或缩减团队规模以应对市场连续多年的萎缩。
因业务大幅下滑，她不得不裁员并调整业务模式，转而专注于独立屋和仅供出租的公寓大楼。几年前公司有 150 名员工（包括地产经纪），现在只剩约 50 人。
“我们裁员是因为开发商不再推新项目，”Cosic 说。
以往一个高层公寓项目，Cosic 通常会安排两到三名地产经纪负责销售，还有支持团队。但随着开发商取消项目，公司经纪和员工也面临无工可做的局面。
她的一些前员工转行到了行业内其他岗位，有人在银行工作，还有人在 The Keg 餐厅打零工。
“每个人都要还房贷、付账单，我们理解，也保持了良好关系，”Cosic 说。
留在公司的员工承担了更多职责。她的运营副总裁现在也做租赁和转售经纪，社交媒体经理也开始负责行政工作。
根据安省地产监管机构安省地产委员会（RECO）数据，截至去年底，全省共有 84,798 名地产经纪或销售人员，较 2024 年下降 1.3%，这是至少八年来首次出现地产经纪人数下降。
经纪人数减少部分原因是新入行人数锐减。前两年从业的新经纪数量明显下滑。
去年，初入行的地产经纪（即临时销售员）有 9,656 人，较 2024 年减少 24%，已连续三年出现两位数降幅。
相比之下，2022 年市场高峰时，安省初入行经纪近 20,000 人，是去年的两倍多。
“市场火爆时，行业确实吸引了很多有抱负的新经纪，”皇家地产公司（Royal LePage）总裁 Phil Soper 说。“问题是，即使你一单没做，也要交协会费、职业保险等，光是持有牌照成本就很高。”
Larry Cunliffe 退出地产行业则是多种因素叠加的结果。他曾在渥太华一家小型地产公司工作，公司的负责人因个人原因准备结束业务。
安省地产协会开始要求成员购买额外健康保险。Cunliffe 今年 74 岁，早已过了退休年龄。与此同时，销售和收入下降，开支却在上升。
包括强制健康保险、地方及省、国家地产协会会费、责任保险和地产牌照费，他一年要支付约 $4,000，此外还有带客户看房的车辆等其他开销。
“这些费用几乎同时叠加，我就决定：行吧，差不多该结束了。现在做地产已经没以前那么有趣了。”Cunliffe 说。“作为小公司地产经纪，运营成本成了大问题，所以是时候退出了。”
2025 年 8 月，他选择将自己的牌照“搁置”，在安省称为“parking a licence”。这意味着他不再是渥太华、安省及加拿大地产协会成员，也无需再交协会费。没有会员身份后，他无法使用 MLS 系统——这是全国最全面的房源数据库，也是地产经纪的关键工具。
搁置牌照让他仍保有地产资质，只需向 RECO 交牌照费。RECO 依然将他计为销售人员，但他已不再活跃卖房。
Cunliffe 自 2003 年入行，职业生涯头十年，渥太华地区房价相对多伦多较低，十年间涨幅约 40%。“我基本靠熟人和家人转介绍，生意一直不错。”他说。
49 岁的 John Papaloni 则因高强度工作产生倦怠。他 2016 年起在多伦多地区做地产经纪，正赶上楼市火爆期，平均每年卖 20 套房。
他喜欢看客户圆梦买房，并帮助他们实现目标。
“看到有人圆梦很让人激动，这让我很有成就感。”他说。他还很享受谈判和房产营销的过程，看到买家排队进他负责的开放日现场也很有乐趣。
Papaloni 的日常早上 5:30 起床，上午 10 点到中午带第一位客户看房，第二位客户在下午 2 点到 5 点间，最后一位在傍晚 6 点到 8 点。有时一天要开车 150 到 200 公里，比如从怡陶碧谷到尼亚加拉再返回。客户随时都可能来电，凌晨 2 点也得接。
他是多伦多、哈密尔顿和尼亚加拉等多个地区地产协会的会员，年费、牌照、保险和继续教育加起来每年约 $7,000，比普通经纪高。
最终高强度工作让他身心俱疲。2021 年疫情期间楼市极度火爆，他感到筋疲力尽，开始萌生离开的念头。
2024 年他做了一个小手术，意识到自己必须换条路。“我真的已经耗尽了。”他说。2025 年牌照到期时选择不再续期。
他转行创办了自己的媒体公司，为 MLS 房源拍摄照片和视频。
据加拿大地产协会（CREA）数据，全国房屋销售自 2021 年高峰至去年已下降 30%。所有省份 2021 年以来销售均不如往年，安省和 BC 省降幅最明显，分别为 40%。
BC 省地产经纪数量也在减少。根据 BC 金融服务管理局（监管地产服务等金融业务）数据，截至今年 4 月，BC 省有 28,483 名地产经纪，较 2025 年 4 月下降 2.8%，连续第三年下降。2023 年为 29,647 人。
相比之下，阿省、魁省和纽芬兰省的销售降幅约为 10%，新不伦瑞克省下滑 26%，新斯科舍省降幅为 30%。
虽然阿省等部分省份地产经纪数量有所增加，但 CREA 的全国会员总数仍在减少。
据 CREA 数据，今年第一季度全国共有 155,980 名会员，较去年第四季度下降 1.7%。2024 年至 2025 年会员数降 3.3%，前一年降幅为 0.3%。
2023 年 CREA 会员人数达到 164,598 的峰值，十年间增幅达 50%。
协会 CEO Janice Myers 在邮件声明中表示，地产行业一直是加拿大经济的风向标。“几十年来，会员人数有增有减。”
全国最大地产协会多伦多地区地产局（TRREB）具体会员数并未公开，但据《环球邮报》获取的数据，会员数大幅下滑。今年 5 月 TRREB 仅有 66,700 多名会员，而 2023 年底接近 75,700 人。
“市场低迷期、借贷成本上升和经营环境变化，部分会员会退休或离开行业。”TRREB CEO John DiMichele 在邮件声明中说。
尽管市场不景气，Cosic、Cunliffe 和 Papaloni 仍认为地产是个好行业。
Cosic 鼓励新经纪坚持熬过第一年，因为那是最难的阶段。她说尽管公司不得不缩编转型，但目前业务正在改善。
随着开发商准备推新低层住宅，她正准备再招聘新员工，并表示多年未见的低价出现了。“总还是有希望的。”
