大温4400多套新公寓卖不出去 真正的问题可能...

大温哥华的新房市场，压力比很多人想象得还要大。根据加拿大按揭及住房公司(CMHC)的最新数据，截至2026年5月，大温地区共有近4.400套全新公寓建成后仍未售出、处于空置状态，创下自1995年以来最高纪录。

不过，西门菲沙大学(SFU)City Program主任、城市规划专家 Andy Yan 分析了过去36年的CMHC数据后发现，不仅是公寓，联排别墅(Townhouse)和双拼住宅(Duplex)的未售库存，同样创下了90年代以来的新高。

过去一年，大温未售出的新公寓数量增加了76%，而所有类型的新房库存合计增加了53%。除了公寓，联排、双拼，甚至少量独立屋，都出现库存增加的情况。Andy Yan表示，现在大家都在讨论公寓卖不动，但其实联排和双拼住宅也面临同样的问题，这反映的不只是供应过剩，更说明市场需求已经发生了变化。

他提到，上世纪90年代加拿大楼市低迷时，主要原因是高利率和经济衰退。当时虽然房子不好卖，但房价仍然和本地居民收入基本匹配。而今天的情况却完全不同。过去二十多年，温哥华房价和本地收入已经严重脱节。即使现在市场库存创下新高，这种情况依然没有改变。

数据显示，大温近年新建公寓中，大约47%由投资者持有。Andy Yan认为，现在的问题已经不仅仅是公寓供应太多，而是购买需求整体发生了变化，尤其是对联排和双拼住宅的需求也开始减弱。

有着几十年开发经验的地产开发商 John D’Eathe 也谈到了自己的看法。他回忆，90年代的房地产市场虽然不景气，但人口增长稳定，政府更关注如何提供足够的住房，当时联邦政府还推出过不少鼓励建设出租房的税务优惠。而近二十多年，随着全球资本不断流入房地产市场，越来越多开发商把资金投向利润最高的项目，土地价格一路上涨，城市不断提高开发密度，房价也越来越脱离本地居民的收入水平。

相比之下，独立屋几乎没有受到这轮库存增加的影响。原因很简单，这几年独立屋新建数量本来就很少，很多地块都改建成了联排、公寓等高密度住宅，因此独立屋供应依然紧张。Andy Yan认为，现在真正需要讨论的，不只是市场库存，而是住房市场和居民购买能力之间已经失去了平衡。他说："温哥华楼市未必需要政府救市，更需要的是一次'大手术'，让房价重新回到本地收入能够负担的水平。"

文章还提到了Kelowna(基洛纳)的一个例子，也说明政策变化对房地产市场的影响有多大。去年到今年初，Kelowna的新公寓库存一度暴涨700%，但今年5月情况突然出现变化，未售库存开始下降。原因并不是房价大涨，而是BC省调整了短租政策。

两年前，BC省出台新规，禁止大部分投资公寓开展Airbnb等短租业务，对以旅游业为主的Kelowna打击很大。很多原本打算做短租投资的业主只能把房子挂牌出售，新房销售也受到明显影响。

今年4月，BC省宣布Kelowna成为唯一获得短租限制豁免的城市，允许部分原本规划用于旅游短租的公寓继续经营Airbnb。

Mission Group总裁 Jonathan Friesen 表示，政策公布后，很多业主马上撤回了挂牌房源，公司最后一套待售公寓也很快卖掉，而且成交价高于挂牌价，还收到多个买家报价。他说，这足以说明，只要允许合法短租，这类物业的市场需求依然存在。不过，目前获得豁免的只是少数原本就允许短租的项目，因此对整个Kelowna楼市的影响还比较有限。