完全失控！加拿大Condo管理费10年暴涨3倍
在加拿大，大多数人购买Condo公寓是因为其标价比独立屋更亲民，然而，有些业主往往忽略了管理费的成本及其带来的负面影响。
根据数字，公寓管理费已经失控了，年年涨，过去10年涨了3倍，而且还看不到尽头。
根据加拿大统计局最新数据显示，从2013年到2023年，公寓管理费的复合年增长率高达8.6%。
加拿大自有居住单元的公寓管理费在2013年平均大约为250加元，2023年涨到近750加元，涨幅300%。
安大略省2013年大约300加元，2023年涨到近950加元，涨幅310%。
根据加拿大央行的数据，同期通货膨胀率仅为2.34%，管理费涨幅是通胀的好几倍。
加拿大各地公寓管理费的不断上涨，部分原因是多年来建筑储备金不足和人为压低月度预算后进行的结构性调整。
然而，有时业主委会像在打赌一样挥霍你的钱，看看在你开口之前他们能浪费多少。
无论原因如何，费用只会单向增长，如果上涨过快，不仅会挤占你的月度预算，减少银行贷款额度，还会拉低你公寓的转售价值。
Property.ca 的 Brendon Cowans 最近告诉加拿大通讯社，一般来说，在许多市场，公寓管理费平均为每平方英尺 75 至 85 加分。
一套1000平方英尺的公寓，每月租金大约是800元。
对您的抵押贷款资格产生什么影响？
首先是获得贷款审批。您必须让贷款机构相信您能够支付所有与住房相关的款项。
除非您申请的是纯房屋净值抵押贷款（例如从非优质贷款机构获得），否则银行会将您的每月支出与您的收入进行比较。
根据不同的计算方法，该比率通常需要控制在 39% 到 44% 或更低。
公寓管理费会增加您的支出，但贷款机构在计算您的负债比率时只会计入其中的 50%。
顺便一提，他们使用 50% 作为经验法则，因为公寓管理费包含永久产权业主直接支付的费用，例如水电费和维护费。
因此，如果您购买的公寓管理费为 800 元，那么其中 400 元将计入您的支出（账面上）。
例如，如果您年收入 10 万元，并且以最低首付购买房屋，分 30 年摊销，那么这 400 元会使您能负担的房价减少近 13%，大约近 59,000 元。
由于大多数首次购房者都在努力突破自己的购房能力极限，13% 往往是你想要的房子和你能负担得起的房子之间的差距。
费用陷阱
一套公寓如果和一套独立屋标价相同，却多了一项贷款机构会用来抵扣房贷的额外费用。
大多数人在评估自己能负担得起的房贷时，往往忽略了这一点。
甚至连谷歌上排名第一的房贷资格计算器（由美国政府的金融消费者管理局FCAC开发）也莫名其妙地漏掉了公寓管理费。
关键在于，公寓管理费需要在产权存续期间持续缴纳，而且会随着时间推移不断上涨，通常涨幅超过通胀率。更何况，还有那些突如其来的特别评估费，总是让公寓业主措手不及。
如果你想每月省点钱，请注意，低管理费和高管理费一样令人担忧，尤其是在老旧建筑中。这是因为这些情况通常表明储备金不足，意味着大楼收取的费用不足以支付未来的维修费用。
反之，储备金充足的高额物业费可能比掩盖维护延误的低额物业费更划算。
尤其是在预算有限的情况下，您应该像法务会计师一样仔细审查公寓文件，例如，安大略省的物业状况证明、卑诗省的B表格和阿尔伯塔省的产权证明，以及最新的储备金研究报告、预算、董事会会议记录等等。
所以，不要只是把工作外包给别人，然后就指望一切顺利。
至少，应该把这些文件的电子版输入几个AI聊天机器人进行分析，找出潜在的问题，然后让你的房产经纪去追查答案。未决诉讼、计划中的费用上涨和其他陷阱往往就隐藏在不为人知的地方。
最后，在申请购买公寓的预批贷款时，从一开始就要预留一笔保守的公寓管理费。令人惊讶的是，很多预算紧张的人拿到的都是那种不包含公寓管理费或者费用少得可怜的普通抵押贷款预批函。
来源：
https://financialpost.com/real-estate/condo-fees-out-of-control-buyers-keep-check
