地产商5亿收购加拿大1000套新公寓 全改为出租
蒙特利尔地产公司 Jesta Group 计划斥资 5 亿加元，收购多伦多 1000 多套新建公寓，将其全部转为出租单位。
Jesta 表示，此举是受最近宣布的 HST（统一销售税）退税政策推动，首次进军多伦多租赁市场。
根据该计划，Jesta 的首笔交易已以 3000 万加元购入一栋新建公寓楼几乎全部未售出的单元，地址位于多伦多市中心、靠近多伦多都会大学。
目前，除了 Jesta，市场上还有其他机构也在大手笔收购未售公寓库存。例如获得政府背书、规模高达 13 亿加元的 High Art Capital，近期成立专门收购 2200 套新公寓并转为出租，其中部分还将以可负担租金出租。
Jesta 目前在蒙特利尔、欧洲、美国和英国管理租赁公寓及其他商业地产，近年来一直试图进入多伦多住宅租赁市场。
2017 年，Jesta 曾在多伦多收购一家酒店，原计划改建为出租公寓。但由于商业地产市场行情火爆，Jesta 一年后将该物业高价转手出售。
如今的地产环境促使 Jesta 选择出手。这不仅是因为大量未售出公寓库存带来的收购机会。
业内预测，到 2030 年，多伦多新建住房供应将出现短缺，因为近年新开工公寓项目大幅减少，加上全国人口持续增长的预期，未来多伦多的住房需求会进一步上升。
O'Brien 表示，现在是非常好的经济机会。他指出，当前购入新建公寓的成本，比未来三到五年内自己开发同类项目要低得多。“我们如果现在买现成的新房，成本远低于三年后再盖好交付。”
O'Brien 还透露，五年后，随着新移民拉动住房需求、而新房供应减少，Jesta 预计会开始出售这批多伦多公寓。“届时需求会上升，房价也会走高，那将是我们退出的好窗口。”
High Art Capital 也计划持有新公寓至少五年后再出售。
Jesta 的 5 亿加元收购计划中，1 亿为自有资本，4 亿为债务融资。Jesta 将主导项目的购买、管理和出售，O'Brien 称公司自投 2000 万加元，其余 8000 万将向 4-5 名外部投资者募资。
Jesta 的收购标准为：楼盘必须位于多伦多市中心，且至少有 30 套未售单元。Jesta 不考虑类似旺市地铁中心（Vaughan Metropolitan Centre）等较便宜但库存积压严重的区域。
此外，Jesta 拒绝收购带有室内玻璃隔断卧室的户型。O'Brien 认为这类设计不适合居住。
不过，Jesta 会收购最小至 350 平方英尺的单元。O'Brien 表示，平均每套目标价格低于 50 万加元，主要面向单间和一卧公寓。
Jesta 还要求楼盘必须近一年内交付或即将在一年内竣工，符合 HST 退税政策对出租型投资者的要求，即项目须于 2026 年 3 月 31 日前开工。
O'Brien 称，HST 退税是促成首单交易的关键因素。即使没有税收优惠，Jesta 也能收购，但需要与开发商进行更多价格谈判。
据行业机构 Urbanation Inc. 数据，今年第一季度多伦多与汉密尔顿地区未售新建公寓的挂牌均价为每平方英尺 1189 加元，远高于转售市场，也明显高于 Jesta 目标的每平方英尺 700-800 加元。
Jesta 计划将这些公寓出租，目标租金为每平方英尺约 4.25 加元。以 500 平方英尺单位计算，购入价为 40 万加元，月租金约 2125 加元。
虽然也有其他投资者关注批量收购新公寓，O'Brien 认为 Jesta 在首笔交易中几乎没有真正的竞争对手。他说：“我知道外面有很多人在接触开发商，但还没听说有多少大单成交，至少像我们这么大规模的还没见到。”
目前，Jesta 正在考察多伦多市中心约 20 个楼盘。
根据 Urbanation 的数据，截至今年第一季度末，多伦多未售新建公寓已创新高，达到 4295 套，这还不包括因买家违约被开发商收回的数千套单位。
HST 退税政策正是为了解决这些新建但尚未卖出的空置公寓。
买家可在 2027 年 3 月 31 日前购入这些公寓，享受 HST 退税优惠。
