大温公寓预售市场下滑 自住买家迎来新契机
1996年4月一个阳光明媚的星期六，数百名准买家涌入温哥华市中心一项尚未动工的双塔公寓开售现场。人潮之多，甚至沿着西乔治亚街(West Georgia Street)排队绕行整个街区，场面宛如大型活动。
《温哥华太阳报》报道，当时负责销售的房地产营销商雷尼(Bob Rennie)应接不暇。他临时跑到罗布森街的London Drugs，一口气买下2000条巧克力，沿着队伍逐一分发，并不断向排队民众致歉，坦言这样的购房方式“确实不太舒服”。
隔天团队有备而来，准备了咖啡与可颂等糕点，《温哥华太阳报》更以头版刊出雷尼在街头发放点心的照片，标题写着：“人潮涌向购买楼花”。当个周末，这2栋37层高楼约500个单位几乎售罄，尽管建案还需2年才会完工。
过去30年支撑大温地区大量住宅兴建的“预售制度”(pre-sale)，如今在业界眼中却被形容为“奄奄一息”、“惨淡”甚至“已经死了”。市场急剧降温，一方面源于政府政策刻意调控，另一方面也反映出投资环境的转变。
目前情况对部分民众而言其实是利好消息，租客面对较低租金与更多选择，首次购屋族也能以比几年前更合理的价格进场。然而，若低迷持续，未来数年可能出现更严重的住房短缺。
从新奇模式到市场支柱
回顾历史，预售制度并非一直存在。1970年代，买房流程相对单纯。开发商会先建好整栋大楼，再对外销售。开发商奥登(Michael Audain)回忆，1974年他购买人生第一套公寓时，是与其他人一起参观已完工样品屋，随后以4.49万元购入一间19楼的一房单位。
到了1980年代中期，来自多伦多与香港的“按图销售”概念开始传入卑诗省。开发商惊讶地发现，买家愿意提前2、3年甚至更久就购买尚未建成的房屋。
随着时间推移，预售从新奇转为必要。银行与贷款机构通常要求项目至少售出约6成单位，才会提供建筑融资，这使得预售成为开发能否启动的关键。
在低利率与人口快速成长的背景下，大温地区预售市场曾极为火热。1992年，雷尼曾在短短4小时22分钟内售罄一栋142单位的市中心公寓;到了2016年，区内公寓交易量超过2万宗，其中大多数为预售，许多建案在动工前即售罄。
然而，这段繁荣也伴随争议，包括海外行销、投资炒作，以及未完工前多次转售推高价格等问题。
市场急冻：投资者退场
如今情况截然不同。开发商Wesgroup行政总裁贾维斯(Beau Jarvis)直言，预售市场已“完全瘫痪”，公司甚至因销售不佳而取消部分项目。
类似情况也发生在列治文，一个高端公寓项目在部分单位售出后仍被迫取消，并向买家退还订金。
数据显示，大温地区去年新公寓销量不足6000宗，其中预售不到2000宗，远低于10年前水平。最大变化来自投资者的消失——过去预售市场约一半买家为投资者，如今比例已降至约四分之一，且仍在下降。
造成这一转变的原因包括房价与租金回落、利率上升导致持有成本增加，以及政府政策干预。例如温哥华的空置税、卑诗省针对短期转售的税项，以及联邦政府对外国买家的限制措施，都降低了投资吸引力。
短期利好与长期隐忧
目前市场对自住买家较为友善，购屋者不再需要匆忙决策，而是可以比较不同项目、慢慢选择，开发商亦推出优惠，甚至补贴贷款利息。一些新建单位甚至以低于成本价格出售。
但这样的情况难以持续，若开发商预期未来项目无利可图，将不会启动新建案。经济学家布莱恩·余(Bryan Yu)指出，有些项目连2成预售都达不到，意味着根本无法开工。
虽然近年出租型住宅建设支撑了开工量，但预售疲弱意味着未来供应可能下降，进而在数年后造成房价与租金再度飙升。
寻找新平衡点
尽管整体低迷，但价格合理、地点良好且针对自住需求的小型项目仍能稳定销售。例如低楼层公寓或木构建筑，由于成本较低、风险较小，较容易取得融资并持续推进。
业界普遍认为，过去依赖预售支撑高楼建案的模式已“失灵”，但在人口持续增长下，温哥华仍需要高密度住宅。
部分业者呼吁适度引入外资，以支持新建案启动;也有人建议参考澳洲模式，允许外国买家购买新建或预售单位，但限制其进入二手市场，以兼顾供应与本地需求。
专家普遍预期，预售市场终将回温，但不太可能重回过去的疯狂状态。市场将更趋理性，买家也会更加谨慎。
正如雷尼所言，未来或许会回到一个更健康的市场——买家可以回家与家人商量，隔天再做决定，而不是在几分钟内匆忙抢购。“那种疯狂，其实从来就不应该存在。”
