温哥华房产开发商内斗判赔600万 被一大股东坑惨
加拿大温哥华一家知名的地产开发商被法院裁定，需要根据一份利润分成协议支付近600万加元，尽管该公司此前声称这份协议早已失效。
Boffo Investment Corp.和Boffo Developments (Smithe) Ltd.——两家公司都属于Boffo Group of Companies旗下——辩称，协议的受益公司因为其主要股东James Schouw的不当行为，实际上已经“违约”，因此协议不再有效。
不过，在上周发布的一项裁决中，卑诗省最高法院的法官John Walker认定，这份协议仍然具有法律效力，并裁定Boffo公司向Smithe Residences Ltd.——Schouw曾经拥有的公司——支付5.945.162加元外加利息。
在这起案件中，Smithe Residences是原告，该诉讼由该公司的接管机构MNP Ltd.提起。
根据判决书，这家公司是Schouw在2000年代成立的三家公司之一，目的是收购并开发温哥华市中心的地产项目，具体位于Hornby街、Homer街和Smithe街。
判决书指出，在成立Smithe Residences之前，Schouw已经在市中心开发过另外三个地产项目。
不过，判决书也提到：“虽然这些项目因设计出众而受到称赞，但似乎并没有赚到钱，其中一个原因是Schouw采用了非常规融资方式——向投资者发行高回报率的投资证书。”
“其中一些投资证书还是可转换证书，持有人如果购买开发项目中的公寓单位，可以获得大幅折扣。”
到2009年时，Schouw和他的公司已经陷入“严重财务困境”。到2011年，这三个项目都进入了止赎程序，并被法院下令出售。
1068 hornby st 图源：Condos.ca
正是在这种背景下，Boffo集团开始尝试收购这些地产，并接手项目开发。
Boffo随后与Schouw的公司集团签署了一份合资协议，最终支付了超过2.830万加元，收购了Hornby街、Homer街和Smithe街的土地。
判决书指出，除了向Schouw本人支付20万加元外，其余资金全部用于偿还三家公司——Hornby Residences、Homer Residences和Smithe Residences——所欠的债务，从而确保Boffo能够获得这些土地的完整产权。
交易完成后，Boffo继续推进Schouw为Hornby项目设计和规划的开发方案，因为该项目当时最接近开工状态。
判决书显示，Schouw还协助该项目的市场推广。这个名为Artemesia的项目，他曾接受媒体采访介绍情况，也与主动联系Boffo的潜在买家沟通。
Artemesia项目在2014年初基本完工，最后一个单位在次年售出。
为该项目成立的公司Hornby Residences在2015年进入破产程序，但根据合资协议，它仍然获得了利润分成。
Smithe街项目
Schouw曾为Smithe街的地块设计过一个开发方案，但该项目准备程度不如Hornby项目，因此Boffo决定采用不同方案。
判决书称，由于Artemesia项目的收入低于预期，Boffo提出与Schouw签订两份“顾问协议”。
这些协议降低了Schouw公司在项目完成后可以获得的利润比例，并特别规定：Smithe街项目的利润要先用于弥补Hornby街项目的亏损，然后才进行分成。
Schouw在2013年签署了这些顾问协议，但双方对于这些协议是否取代原来的合资协议，还是只是用来执行该协议，存在争议。
最终，Smithe项目取得了巨大成功。
该项目的93套公寓总销售额超过1.75亿加元。法官Walker还估算，项目的商业空间价值约为2.900万加元，该部分后来转移给Boffo集团另一家公司。
The Smithe 图源：Boffo Deverlopments
不过，虽然Boffo在Artemesia项目完成后向Hornby Residences支付了利润分成，但对Smithe Residences却没有这么做。
Boffo称，公司与Schouw各家公司之间的所有协议都已经终止。
Schouw的行为
Boffo认为，Smithe Residences已经“违约”，原因正是Schouw的行为。
2015年，卑诗省证券委员会(British Columbia Securities Commission，BCSC)向Schouw和Hornby Residences发出听证通知，指控他们欺诈投资者。
判决书指出，当时Schouw接受采访时表示，他正在“努力让投资者拿回回报”，包括通过与Boffo达成的协议。
此外，Schouw及其公司还面临多起诉讼，而加拿大税务局（CRA）也对他提起诉讼，指控其拖欠超过83万加元税款。
最终，BCSC的一个小组裁定Schouw和Hornby Residences对一名投资者实施了欺诈，对他们罚款12.5万加元，并永久禁止他们参与大多数金融市场活动。
判决书写道：“直到今天，Schouw仍然不接受这一裁定，并否认自己实施过任何欺诈。”
“Schouw还被认定未按规定上缴GST税款，而他的上诉未获成功。”
Boffo还指责Schouw在Hornby项目投资结构上的安排，称这导致该项目损失了数百万加元收入。
公司还指控Schouw曾向Smithe Residences发行投资证书，尽管他曾保证没有这样的证书存在;同时还批评他曾致信4 Corners Properties Ltd.，表示将履行该公司购买Smithe街商业空间的协议。
Boffo向法院表示，Schouw的行为“对被告及其声誉造成了严重损害”，并提出与2016年致Smithe Residences律师信件中相同的观点——即他们认为协议已经被对方违约终止。
不过，Smithe Residences当时回应称，公司仍然“愿意并且能够”履行合资协议和顾问协议中的义务。
“名声存疑”
法官Walker并没有接受Boffo的这些说法。
他认定，顾问协议以及其中的利润分成条款对Boffo的Smithe街子公司具有约束力。
被告辩称，该协议只有在Boffo按照Schouw的设计建造Smithe项目时才适用，否则让一家没有参与工作、也没有承担风险的公司分享利润，在商业上是“荒谬的”。
Walker不同意这一说法。
他指出，如果协议的本意是：只要没有使用Schouw的设计，Smithe Residences就不能分利润，那么协议中本应明确写明这一点。
判决书写道：“用事后视角来解释合同是不恰当的。”
“也许看起来不公平——原告可以分享一个自己没有参与开发项目的收益——但这是被告当初自己的选择。强调合同应以合理商业方式解释，并不是为了让当事人因为觉得交易不理想或不寻常，就逃避合同义务。”
对于Smithe Residences所谓“违约终止协议”的说法，Walker同样不认同。
他指出，虽然Boffo提交了“大量证据”，包括Schouw的财务问题、诉讼以及其他麻烦，但这些都不能证明Schouw曾表示不再受协议约束。
判决书写道：“我同意原告的说法——Smithe顾问协议并没有要求Schouw必须保持财务状况良好、以最大诚信对待债权人、不能通过非常规方式融资、必须遵守法律，或必须具备良好品行。”
“被告其实早就知道Schouw的名声存在争议，也知道他和他的公司正陷入财务困境。证据清楚表明，被告正是把原告的困境视为一个好机会，从Schouw控制的公司手中购买黄金地段的开发土地。”
在认定协议仍然有效，且Schouw及Smithe Residences并未违约后，Walker根据协议中的利润分成条款计算了赔偿金额。
在扣除Boffo可以优先获得的金额后，剩余利润为5.662.059加元。
这一金额低于Smithe Residences本应获得的8.012.422加元，因此Walker裁定，Boffo必须将全部5.662.059加元外加GST支付给原告。
最终裁定的总赔偿金额为5.945.162加元。
根据判决，Smithe Residences还可以获得判决前和判决后的利息。
