加拿大房贷续约成银行最大割韭菜: 签字就亏$6万
温哥华港湾（BCbay.com）贝壳报道：最近，一位客户告诉我，他的房贷将在1月底到期续约。就在当月早些时候——距离续约大约只有4周——他从自己的银行（加拿大六大银行之一）收到了一份房贷续约表格。他问我应该选择哪个期限，因为他对上面的利率并不满意。
事实证明，他不喜欢这些利率完全有理由——银行其实就是想占他的便宜。
银行给出的利率有多离谱？
他的重点是五年期房贷，无论是固定利率还是浮动利率。银行给出的续约选项是：
* 五年固定利率：6.09%
* 五年浮动利率：4.9%（Prime + 0.45%）
与此同时，我们与另一家银行有合作关系，可以为客户获得相当有竞争力的房贷利率（虽然未必是市场最低，但通常非常接近市场水平）。
就在同一时期，另一位客户获得的报价是：
* 五年固定利率：4.04%
* 五年浮动利率：3.75%（Prime - 0.7%）
两者之间的差距非常惊人：
* 固定利率低了 2.05 个百分点
* 浮动利率低了 1.15 个百分点
这意味着要多花多少钱？
假设房贷金额为50万加元。根据 calculator.net 的加拿大房贷计算器估算：
五年时间里，你将多支付约 63,450 加元。
其中包括：
* 多付利息：49,270 加元
* 少偿还本金：14,180 加元
事情还不止如此。
换句话说，你相当于每年（税后）白白多给银行近 12,700 加元。而且五年之后，你的贷款本金余额还会更高。
因为在这五年里，你偿还的本金更少，这意味着未来还要支付更多利息。
简单来说，这就是一份持续不断给银行送钱的礼物。
即便是浮动利率房贷，差距虽然没有这么夸张，但五年下来仍可能多花约 36,000 加元。
如何避免多付这 6 万？
其实方法并不复杂。
我提出和客户一起与银行通个电话，并告诉银行：我们可以帮助客户在竞争对手那里获得更好的房贷利率。我还提到另一位客户最近拿到的五年固定 4.04% 的报价。
银行房贷中心的工作人员回答说：
> “6.09% 是挂牌利率（posted rate），我们可以给到 4.19%。”
这让人非常震惊。
他们原本是希望客户按 6.09% 的利率签字续约。结果只是一通电话、简单问了一句，利率就降到了 4.19%。
一方面，这当然是好事。
但另一方面，这也等于银行在告诉一个信用良好的老客户：“我们原本希望你直接签字，让我们多赚一笔。”
随后我又问，这是不是他们能提供的最低利率。客户希望能拿到 4.04%。
银行员工表示，这是他们权限范围内能给出的最低利率，但会提交给经理看看是否还能进一步降低，并让客户周一自己再打电话确认结果。
这同样令人惊讶。
他们不能发邮件通知？也不能主动打电话？
显然，在银行看来，所有跑腿工作都应该由客户自己完成。
这件事说明了什么？
第一：银行往往在房贷到期前很晚才寄出续约表格
在这个案例中，续约文件是在房贷到期前不到一个月才寄出。
这样做对银行有两个好处：
1. 他们不需要提前锁定利率，避免承担利率变化风险
2. 客户时间紧迫，很难去其他银行比较或转按揭
因此，最好的做法是：在房贷到期前大约四个月就开始准备。
联系房贷经纪、投资顾问，或者任何不是你当前银行的人，先了解市场上的真实利率水平。
第二：拿到市场报价后再联系自己的银行
当你获得一个较为确定的利率报价后，再联系自己的银行，并明确告诉他们：你正在比较房贷，如果他们愿意匹配这个利率，你愿意继续留在这里。
这样你就掌握了主动权，也能给银行施加压力。
第三：如果银行不愿匹配，就考虑转贷
如果银行能够匹配或接近这个利率，那当然很好。
但如果差距仍然很大，而且贷款金额足够高、值得花时间处理，那么就直接把房贷转到其他银行。
提前准备可以让你有足够时间完成转贷流程，而不是在到期日临近时手忙脚乱。
银行的做法令人反感
我认为，这家大银行的行为令人非常反感。
有多少加拿大人会直接签下续约表格，而不会主动要求更好的利率？
银行实际上是在占那些最难承担额外成本的人便宜。在这个例子里，额外成本可能高达 6 万加元。
就像许多金融问题一样：信息和准备就是力量。
银行可能会在各种细小环节中向你“蚕食费用”，但房贷金额巨大，因此你必须主动争取，为最好的利率据理力争。
原作者：Ted Rechtshaffen, TriDelta Private Wealth总裁、投资组合经理和理财规划师。
