轰动！海外买家税以“产权登记”为唯一标准
外国人在BC省买房，要交高额的海外买家税(ATT)。这几年，市面上为了“避税”而设计的各种结构，信托、代理、代持、公证协议等等，层出不穷。
然而，BC省上诉法院于近日的一项判决，再次为这类行为划下明确的法律红线：只要房产的“法定产权”登记于外国实体名下，就必须缴纳海外买家税。至于各方私下如何约定受益权分配，税务部门一律不予认可。
这起案子，看似普通，却彻底澄清了流传于社交圈的一种误解——即“只要实际受益人是PR或公民即可避税”的误区。
$33万学费换来的教训
买方登记为1084204 B.C. Ltd.(简称108公司)名下。
108公司的实际控制人Hans Oeri当时并非加拿大公民或永久居民，其同居伴侣S女士则是加拿大永久居民。
这配置，本该是道送分题。可他们偏要挑战高难度——就在产权交割前一天，Oeri与S女士签署了一份裸信托与代理协议。
其中写明：108公司只是名义上的持有人、代理人及裸信托人;S女士才是该房产的“实际所有权人与受益所有人”。108公司既不能卖房也不能抵押，连把房子租给谁都得听S女士指挥。
此外，在申报房产交易税申报表时，108公司也填写了这套房子是由108公司代表S女士持有。
整套安排的意图十分明显：通过证明实际受益人为加拿大永久居民，试图规避海外买家税。
然而，BC省税务局随后寄来一张$33.19万元的海外买家税账单，让这场“精心设计”，瞬间崩塌。
一场自己骗自己的诉讼
收到税单，108公司不干了，一路从税务局告到BC省高等法院。
2023年，他们居然赢了!
当时的高等法院的大法官一拍脑门：这明明是“代理关系”嘛!既然108公司仅为代理人，而实际购买方为加拿大永久居民，故无需缴纳海外买家税。
就在所有想抄作业的人摩拳擦掌时，BC省上诉法院在2025年一锤定音：别做梦了!
上诉法院直接推翻高院判决，理由简单、干脆——在BC省，房产转让税的征收，法律只看房产证上写的是谁，不管你背后和谁签了多少份小协议!
房产登记在谁名下，谁就是法律认定的受让人(transferee)。只要受让人属于外国实体，就必须依法缴纳海外买家税。
108公司为什么输?上诉法院的三大理由
1、白纸黑字的文件记录
法院逐条确认：购房合同、产权过户表、转让税申报表上全部写明：108公司是唯一受让人。
2、自相矛盾的税务申报
108公司在购房时，老老实实缴纳了$3.1万的普通转让税(PTT)，并自行申报为受让人。上诉法院法官灵魂发问：”如果你承认自己是普通转让税的纳税人，又凭什么说自己不是海外买家税的纳税人?
3、既有判例确立的征税原则
包括Simkin 、Diligenti和Shon Yee Benevolent Association案在内的多个既有判例都确认：
- 房产转让税是根据“法律产权登记”征收
- 税务机关不会管受益权如何分配
- 信托 / 代理不能用于规避税收
- 裸信托在普通转让税和海外买家税的框架下，可能被直接忽略
因此上诉法院认为，高等法院的判决“不符合既有法律体系”，必须推翻。
最终结果是，108公司必须全额支付$331.980元海外买家税。给普通购房者的启示
这个案件中，法院给出的明确信号是：在BC省买房，若想规避海外买家税，房产的“法律所有权”与“受益所有权”必须同时由符合资格的加拿大居民持有。
任何试图通过代持、信托或代理等安排分离二者权利的做法，在税务机构眼中无异于自我标识为稽查对象。
在住房危机的大环境下，政府对海外买家税、代持规避、资金来源问题的容忍度会越来越低，未来海外买家税的执行可能更严格、更快。
对普通人而言，本案带来三个重要的提醒：
1、不要轻易给别人“挂名”。你以为只是帮个忙，税务局却会认为你是纳税主体。
2、公司买房 ≠ 避税。只要公司背后是外国控制，就是外国实体，会触发海外买家税。
3、复杂情况向专业人士寻求帮助，比如涉及父母在国内，子女在加拿大、公司+信托+代理的多层结构、多人共同出资购房、同居/婚外/再婚家庭资产安排等，这些都不是“听朋友说一句”就能处理的。
一句话总结，在BC省置业，房产登记写谁的名字最重要。登记权利 > 实际受益 > 信托协议 > 任何私下约定。
这不是针对华人，而是整个加拿大税法体系的基本逻辑——透明、确定、可执行。
越是想“聪明”，越容易被查。 真正安全的，是合法、透明、稳妥的规划。
