利率“到位”了 加拿大房市下一步将何去何从?
在加拿大央行多次降息之后，专家预计加拿大的房屋成交量或将在明年第一季度出现回升 ，但警告要注意贸易与通胀风险仍存。
曾几何时，加拿大房地产市场陷入全民“抢房热”。开放日人满为患，买家担心“错过机会”(FOMO，fear of missing out)，竞价大战此起彼伏，宛如AI概念股上市般疯狂。
然而如今，除了草原省份、魁北克及东海岸部分地区仍属卖方市场外，全国大部分地区的买家情绪已逆转为“FOGI”——“害怕入市”(fear of getting in)。面临六位数的首付款和仍停留在2022年“高点幻觉”的卖家，许多人选择观望。
受川普贸易政策不确定性、移民放缓和就业市场疲软等因素影响，加拿大购房信心明显下降。分析人士认为，这些因素可能促使加拿大央行(BoC)在上周三再次下调利率。
自去年6月以来，加拿大央行已连续九次降息，累计幅度达275个基点，使关键利率首次低于过去30年的平均水平。当前利率距离央行认定的“中性区间”(2.25%至3.25%)仅差25个基点，已接近具有刺激作用的水平。
尽管利率环境较去年大为宽松，但这并不意味着房市突然变得“可负担”。以一对普通双职工家庭为例，即使支付20%的首付，目前的房贷负担成本仍接近过去五年中的最低水平。
研究显示，利率调整的效果通常需要三个月才能显现。
若无意外，加拿大的房屋成交量或将在明年第一季度出现回升。不过，央行估计降息的全面影响可能需12至24个月才能完全释放。
房市复苏的三大不确定因素
专家指出，未来房市复苏仍受三大变量影响：人口增长、美国贸易政策以及房贷利率。
首先，移民政策将决定家庭形成速度，从而影响住房需求。联邦政府预计将在本周预算案中公布新的移民目标。
其次，贸易政策的不确定性带来潜在风险。虽然《美加墨协定》(CUSMA)目前仍为加拿大出口提供保护，但若川普在明年恢复关税或退出协议，加拿大经济可能陷入衰退。
最后，即使央行继续降息，通胀压力和政府财政扩张可能限制房贷利率进一步下降。当前核心通胀率仍高达3.15%，远超央行2%的目标，消费者对未来一年通胀的预期也维持在4%左右。
加国房市仍坚挺
目前加拿大的住宅投资已有回升迹象，央行表示其货币政策将为房市提供更多支撑。但专家提醒，不应期待“奇迹式反弹”。
值得注意的是，独立屋市场并未如整体房市那样疲弱。除去疫情期间的特殊情况，全国独立屋完工量创近30年新低，而建筑成本持续上涨。
换言之，无论利率走势如何、或川普下一步会否掀起贸易风波，那些指望房价“大跌入手”的买家，恐怕还得准备好折叠椅和零食，等待的路可能很长。
