房贷利率重回4%, 加拿大房市冷热迎来分水岭
喜大普奔，10月29日，加拿大央行2025年第四次降息0.25%，央行利率已从高点的5%，降至2.25%，商业银行P利率从高点时的7.2%降到了4.45%。房贷利率重回4%。
一位首次置业的贷款申请人，最近买入了一个市价50万的多伦多CONDO用于自住。我问了地产经纪人，这套公寓的市场租金是多少，于是发现了这位客户此时买入房产的原因。当房贷利率约为4%的时候，在多伦多持有一个CONDO物业的现金支出，与租住同一个房子的租金相差不多。持有成本中有一部分是贷款月供中的本金，应该属于房主的强制储蓄，不应该计入居住成本，4%的情况下，剔除房贷月供中的本金部分，房产买家的实际住房成本低于租金。
对于地产投资者来说，房贷利率4%是攻守平衡点。低于4%，宜进攻，获取更多投资房；高于4%的时候，宜全力防守，保住胜利果实。其中的道理，容我慢慢道来。
2023年6月到2024年6月，是房贷利率最高的一年，利率在6%以上。一套50万的多伦多CONDO租金约2400加元，如果首付款20%，利率6%，则月供高达2380，加上地税和管理费，持有房产的现金支出每月大致为3122加元，持有成本比租房每月高出722元。对于收入有限的年轻人，租房负担明显更低。另外，加拿大房贷规则要求银行在合同利率上+2%的基础上做压力测试，如果合同利率6%，则压力测试利率高达8%，借款人最多能借到年收入的4倍，因此很多买家被房贷压力测试挡在了买房置业的门外。
进入2025年下半年，房产买家可以拿到的房贷利率已经低至4%，情况就大不相同了。央行再次降息，保证了有很长一段时间房贷利率将会保持在4%左右。一个多伦多50万加元的公寓单位，市场租金2400加元，地税每月218加元，大楼管理费每月524加元，首付20%，利率4%的情况下，贷款月供1902加元，总的持有成本为2644加元，只比租房每月多支出244加元。贷款月供1902加元中，本金大约590元，利息1312元，本金属于房主的强制储蓄，并非居住成本，买入并持有这样一个单元，实际的住房开支应该是利息加地税和管理费，共计2054加元，低于市场租金2400加元。这就是为什么，文章开头这位首次置业申请人此时此刻买房的原因。
去年12月，联邦政府出台了首付5%按揭贷款可以30年还款期的政策。近一年过去了，这项政策并未刺激住房需求。我用上述案例计算了首付5%的情况下，买房置业的持有成本。首付2.5万，需要贷款47.5万，如果30年还款期，贷款违约保险的费率为4.7%，保费加到贷款本金47.5万之后，总的贷款金额为49.74万，利率4%的情况下，月供为2365，加上地税和管理费，总的持有成本为3107加元，比租金2400每月需要增加支出707加元。买家除非认为房价会快速上涨，需要赶紧用5%首付锁住房价，否则，低首付买家的持有成本与租金做比较之后，延迟买房并攒更多首付，应该是更明智的选择。
首次置业者，除了要先做好贷款预批之外，还需要做一些功课，把买房优惠政策都用起来。利用HBP计划，可以从RRSP中预支6万作为首付款，但这笔款项需要存入90天以上才能提前支取。去年的新金融产品FHSA缴款时可以抵税，也可以递延抵税，投资可以免税增长，取出用于首付时没有资本利得税，且非常灵活，例如，10月1号已经下了offer，房产12月1号交割，11月1号开立FHSA账户，都可以利用上述政策。
由此可见，当房贷利率触及4%，‘租不如买’的临界点便清晰显现。首次置业者判断买还是租，最重要的因素是首付，收入，持有成本，以及实际居住开支。利率降到4%的时候，租房者需要重新计算持有成本和租房成本。买房条件成熟的租客，需要排除噪音，根据自己的情况做出明智的财务决策。很多人一听见“买房”俩字就敏感，条件反射地拿出下列托词推迟购房决策，“经济下行”，“失业率上升“，“年轻人都不买房了”，“房价还会继续下跌”，“治安不好”，“新移民减少了”，“美加关税战”等等。住房是基本需求，对于多数家庭而言，解决居住问题无非是在‘买’与‘租’之间做出选择。当实际持有成本与租金支出趋于接近时，这些过于悲观的论调就显得缺乏足够的财务依据了。
02地产投资者是该进攻还是防守？
在加拿大，大部分时间都适合地产投资者利用自己的借款能力，以及房产相对于人口的稀缺性，进行大胆的进攻，除非利率太高。2022年3月加息之前的很长一段时间，都是地产投资者进攻的大好时光，很多地产投资者利用千载难逢的低利率，加按已有房产，补充弹药，继续购入更多房产。在加息之后，则转入阵地进行防守。如今利率再次回到低息环境，成功守住房产的家庭，财富已经跃升到了新高度。该进攻的时候不敢获取房产，则永远也没有房产财富；该防守的时候守不住阵地，得而复失后的心理阴影会久久挥之不去。房贷利率4%，是地产投资者攻守的转折点。
以上面说过的50万CONDO为例，如果是地产投资者购买，有两个选择，一个是20%首付，有负现金流；一个是30%首付，每月收支平衡。好吧，聊着聊着，又要开始聊负现金流问题了。
20%首付的情况下，投资金额10万，月供加地税加管理费，每月支出2644加元，收入2400加元，投资者每月需追加首付款244加元，如果你硬说这244加元是付现金流，是亏损，也行吧，但我不这么认为。一年下来，首付款总计为10万，加上12个244元，就是102,928加元，毛租金收入28,800加元，利息支出约为12个1312等于15,744加元，地税2616加元，管理费6288加元，合计支出约为24，648加元，一年下来应纳税的净租金收入为4152加元，首付款投资回报率为4152除以102,928等于4%。这是第一年的税前租金回报率，下一年房贷月供中的利息比例会降低，同时还要继续追加本金，因此租金税前回报率依然在4%左右。如果房产不增值，贷款利率4%的条件下，首付款的回报率只有4%，因此，4%的房贷利率是一个分水岭，如果利率继续下跌，投资回报率会超过4%，即使房价不涨，投资也更加有利可图。
30%首付的情况下，投资15万，月供加地税加管理费，每月支出2400加元，正好与租金打平。一年的利息支出13,800，地税2616，管理费6288，净租金收入为6096加元，首付款的税前投资回报率依然为4%。
细心的读者可能发现，首付20%与首付30%的情况下，税前的首付款回报率相同啊，每月负现金流好，还是一次多交些首付款好呢？其实20%首付的投资优势是非常明显的，如果投资者边际税率是30%，首付20%的情况下，净租金需要缴纳1245加元所得税；首付30%的情况下，需要缴纳1829加元税款。所得税，交了就再也拿不回来了。以上计算证明，1.负现金流的本质是首付款的分期付款，不是亏损；2.首付款20%与首付30%相比，所得税更低，即，税后投资回报率更高。因此，在利率是4%这个攻守平衡点上，我们很容易澄清一些投资误区，同时准备好转守为攻。
03历史经验
1997年亚洲金融危机导致香港楼市泡沫破裂，至2003年整体楼价较1997年峰值下跌65%。这一过程中，利率长期高企，1997年按揭利率达10%以上。2003年，香港进入降息周期，一年期最优惠贷款利率从1997年的10%下降至5.0%，100万港元贷款月供从高峰期的1.3万港元降至约5000港元。以典型的40平方米中小型单位为例，月供成本从1997年的2万港元降至不足8000港元，接近于同类房产租金6000港元，吸引资金回流楼市，从而结束了长达6年的房地产低迷期。
1981年8月，加拿大5年期固定房贷利率达到21.75%的历史峰值，这一利率水平远超1970年代的平均值，8%-12%。利率从10%升至21.75%，月供负担增加约117%，远超普通家庭承受能力。许多潜在购房者被迫退出市场，交易量显著萎缩。为控制风险，银行提高首付比例至20%-25%，并严格审核贷款资质，进一步抑制了市场需求。利率峰值后仅两年的1983年，5年期固定利率已下降至接近10%-11%，降幅超过50%。利率下降后，部分购房者重返市场，尤其是投资者和改善型需求群体，但整体交易量恢复缓慢。
利率绝非影响房地产市场的唯一因素。但利率高低决定着，买房后的持有成本与租房成本的差距。哈耶克说，知识是分散的，每个人都有自己独有的知识。每个人最清楚自己的经济账，因此，不断地根据利率等经济因素的变化，计算自己的得失，是做出理性决策的必经之路。利率变了，关系到得失的成本也变了，知识就更新了。每个人每天都要算自己的账，或早或晚，人们会发现买房和租房之间差别的变化，并做出相应调整。利率降低，有利于持有房产，因此，低迷的房地产市场即将走出低谷。
结语
房地产是经济之母，一鲸落，万物衰。很多人盼着房价下降，自己可以有机会上车。过去3年的高利率导致房价下降，但租房的家庭上车的动力和能力都更弱了。有能力弯道超车的家庭，在直道上早已遥遥领先；想弯道超车的家庭，却偏偏容易弯道翻车。地产投资者正在走出高利率、高风险的弯道，走向低利率的坦途。租房家庭参照上面的计算，可以很容易地发现，租金中帮房东归还贷款本金的部分正在增加。租客是否在‘为房东打工’，关键看租金中有多大比例被用于偿还房东的贷款本金。地产投资者，从以上计算可以更加清楚地看到首付低，负现金流的投资方式，比首付高，正现金流的投资方式，在税后收益上更具优势。负现金流，不是亏损，而是首付款的分期付款，是银行给地产投资者的优惠政策。
市场月租金2400加元的CONDO单位，售价仅为50万加元的黄金机会，将随着越来越多的家庭算清楚得失之后，重回买房市场，而逐渐减少。唱衰房地产的音乐已经停止，自住房买家或投资房买家正在各就各位，蓄势待发。恭喜扛过了高利率期的地产投资者们，咱们没有在弯道出局，胜利地完成了防守的任务。综合来看，4%的房贷利率确实构成了房地产市场由冷转热的关键分水岭。市场信心的恢复已然在路上。多伦多房地产市场的寒假即将结束，同学们，整装待发，迎接新学期吧。
