加拿大楼市暗箱起底 房价跌了、贷款却没降？
近段时间，加拿大全国范围内房价下跌、利率回落，这本应是买家入市的好机会。
然而现实却恰恰相反：按理说，房价走弱时，贷款机构应更谨慎评估抵押品价值，但一些主要银行反而使用旧合同价替代真实市场价，人为抬高估值。
这让大量买家在不知情的情况下，背负了高于房屋实际价值的债务。这种做法在业内有一个学名，叫做“批量评估”。
要理解批量评估，必须先理解预建房的贷款流程。
当买家购买楼花、房花等预建房时，所购得的并不是实际的房屋，而是未来“交房时有资格购买该房产”的权利。在房屋建成之前，买家只需按阶段支付定金，并不涉及贷款。
真正的贷款发生在交房当天：银行会根据房屋的评估价，决定最高贷款额度(通常为评估价的80%)，其余20%需要买家自筹。只有凑足这部分资金，才能完成过户。
如果在此期间房价下跌，导致评估价低于原合同价，买家之前支付的定金就无法形成足够的资产净值。
此时，买家必须额外补足现金，才能凑齐20%的权益要求，否则交易将直接失败。
我们通过一个例子来解释：
假设三年前，买家以合同价$80万元购买一套楼花，并支付了20%的首付，即$16万元首付款。当时市场价格支撑这一估值，意味着银行在交房时本可按合同价的80%批出$64万元的贷款，买家只需支付$16万元即可完成交割。
三年后交房时，该房评估价仅剩$60万元。按常规流程，银行最多只能按评估价的80%放贷，即$48万元。
此时，买家先前缴付的$16万元定金在财务结构上已不足以覆盖降价造成的缺口，还要再补$16万元现金，才能凑满$80万元完成交割，否则交易将直接失败。
而所谓“批量评估”，就是把评估价锁在签约时的高位，用合同价当成市价，使银行仍然能按旧价放贷，让本来应该因估值下跌而崩盘的交易，被强行完成。
很多人可能不理解，这种做法对买家意味着什么。
表面看，批量评估让交割顺利完成，好像避免了当场补差;但实质上，买家被迫以“高位价格”贷款，却接手的是已经“低位价值”的房子，从交房那一刻起就站在负资产的位置上。
而在加拿大的强制出售制度下，即使房子被处置，银行仍可以长期追索剩余债务，买家无法通过“卖房”摆脱负担。
换句话说，这不是在帮买家渡过市场低谷，而是把本该由开发商和金融机构承担的下跌风险，整体转嫁给买房的人，让买家用自己的资产与未来现金流替系统兜底。
风险转移
拿多伦多举例，多伦多承载着全国约23%的抵押贷款，同时在供应端集中承担了全国新房交付的压力。
过去12个月，多伦多贡献了全国45.4%的新公寓交付量，今年以来交付规模已达到本地房屋销量的约60%。
与此同时，当地仍有约9.2万套住房在建，意味着大量按高位签约的房源将在下行环境中进入交割。
多伦多的预建市场高度投资者化，约70%的买家原本无意长期持有，而是计划在交房前转手获利。
然而随着市场转弱，转售渠道受阻，大量投资者被迫持有现金流为负的资产，其中不少在高位入场的买家已陷入“欠款超过房产价值”的负资产状态。
退出也并非易事。目前典型二手公寓价格仅为新建房价格的47.2%，对高峰期入场的买家而言，这一比例进一步降至约38.8%。巨大的价格差距形成强烈的财务挤压。
“批量评估”的核心功能，正是把风险从开发商这一单一故障点拆散并分配到成千上万的个人借款人身上，使交割得以落地，风险不再在机构层面集中显性化。
这种安排背后的逻辑，与2008年美国房地产泡沫时期如出一辙。如果让开发商承担风险，那是一整个大型单点爆炸，一旦爆仓就是系统性危机;但把同样的风险拆散分配给普通买家，每个人各扛一部分，系统便能表面稳定运行。
换句话说，这不是消除风险，而是更换了承受者。
而且一旦风险完成转嫁，买家没有任何退路可言！
在加拿大“强制出售权”机制下，贷款方可在不取得完整产权的情况下处置房产，并在售后继续追索债务差额。这意味着，即使买家试图通过出售房产止损，债务仍不会终止。
贷款机构、开发商与监管机构的集体沉默，共同促成了这一结构性安排，使大量投资者不得不在“长期亏损持有”与“自掏资金退出”之间做出艰难选择。
因此，提醒业主们认识到：“批量评估”并非对买家的救助，而是一种系统性的风险转移。
开发商得以安全落地，银行账面无虞，而被留在风险另一端的，只剩下毫无防备的普通购房者。
