加拿大租客发财了！财富增长速度超过房主
房价飞涨时房主财富随之水涨船高，但是如今房价下跌也带走了房主的不少资产，反倒是租客更开心一些。
最新统计数据显示，在大多数主要城市租客财富增长速度超过房主，包括多伦多在内。
在加拿大，很少有投资能像一样广泛创造财富，但它是否总能带来最佳回报？财富管理公司PWL Capital的一项新研究比较了房主的房产净值与租客将差额储蓄投资后的财富增长。
虽然过去的收益不能保证未来结果，但数据提供了可帮助规划财务未来的见解。
数据说明
本研究比较了2005年至2024年间，12个加拿大主要城市的租房与购房情况。分析假设租客将租金与购房成本差额投资，两者的财富都随时间复利增长，并以租客与房主的净值比表示：1.0表示财富持平，高于1.0表示租客更胜一筹，低于1.0表示租客表现不如房主。
举例说明：若购房成本为每月$2,000，租金为$1,100，租客将差额$900投资。若最终比率为0.9，租客财富为房主的90%；比率为1.1，表示租客比房主多10%的财富。
房主的净值包括本金及房价涨幅，扣除持有及交易成本，依据CREA公寓基准价格（2005年起可查）。
成本包括税费、维护费、保险和贷款（月付20%首付、25年摊还、5年固定利率、按市场利率续约——总体较有利）。
租客的投资组合假设将每月储蓄100%投资于多元化ETF（30%加拿大、70%全球），年化总回报率8.62%，管理费0.25%，并在注册账户（RRSP、TFSA、FHSA）内进行税务优化。
本研究关注的是有能力购房但选择租房并投资差额的群体，而非一般低收入租客。大多数研究显示租客净值低，是因为低收入家庭占据租客群体的大部分，这并不能反映租房者的真正投资表现。
全国总体表现
全国范围内，租客的表现几乎与房主持平，租客/房主比率为0.99。但区域数据显示，大多数市场中租客表现更好，仅5个城市房主领先。
市场阶段不同，未来表现也会有所差异，但数据提供了有价值的财务规划参考。
房产何时表现优异
房主在早期房价快速上涨且租金增长强劲的地区表现优于租客，例如温哥华、维多利亚、基奇纳-滑铁卢、卡尔加里和埃德蒙顿。市场接近商业周期末期时，过度杠杆流入非生产性资产（如房地产），推动价格上涨。房主可通过提高租金将成本转嫁给租客，而租客在可负担性下降时别无选择，只能接受涨价或搬迁。
随着租金上涨，房主成本与租金差距缩小，租客可投资资金减少。
尽早投资的重要性
复利是财富增长的关键——小额持续投资比后期一次性大额投资更有效。例如，40岁开始每月投资$2,000，年回报8%，到67岁退休时可积累约$217万；而20岁开始每月投资$500直到40岁，到67岁退休时可积累约$227万。
这一分析强调了年轻人面临高租金问题：不仅影响购房储蓄，也减少了投资收入。过度刺激房价和随之而来的租金上涨属于短期思维，损害未来财富增长潜力。
选择租房还是购房？地点更重要
财富顾问Andrew Henderson建议：“去对你最有利的地方。”这不一定是不同国家，也可以是新的社区、城市、省份或地区。政策如果让生活成本高而回报低，则说明你受到不利对待。
与房地产租购对比相关的是：小额持续投资胜过后期大额投资，因此评估你所在地区是否最大化可支配收入至关重要，越早规划财富增长越快。
多伦多房地产情况
多伦多公寓长期投资回报优异，但主要收益集中在卖房者身上。
研究显示，2005至2024年，公寓年化涨幅为5.74%，同期租金涨幅为6.29%。房主在过去二十年大部分时间净值超过租客，近年差距显著缩小。2024年，租客净值略微超过房主，这一趋势可能在中期继续。由于房价和租金已达到可负担上限，加上青年人口流向更可负担地区，对公寓投资的长期看法需谨慎。
蒙特利尔租金优势
蒙特利尔20年前租金低廉，为租客提供了投资优势。研究显示租客/房主比率为1.48，即租客财富比房主多48%。自2013年以来，低租金使租客投资能力增强，显著超越房主。
温哥华公寓
温哥华公寓价格涨幅和高租金让房主占据上风。2024年租客/房主比率为0.71，即房主财富比租客多29%。高租金使租客可投资资金有限，导致房主优势明显。
卡尔加里
卡尔加里房主优于租客，租客/房主比率为0.37，即租客仅积累房主财富的37%。尽管如此，房价较低，房主和租客均可随时间积累财富。
未来二十年各城市表现尚难预测，没有明确赢家。任何声称有赢家的人，大概率是多伦多公寓投资者。
