原因何在？温哥华和多伦多住房负担能力超越纽约
对加拿大与美国主要城市的比较凸显出一个令人不安的事实：加拿大的住房价格极其昂贵。
在北美最难以负担住房的城市榜单中，温哥华、洛杉矶和多伦多始终位居前列。唯一的微小改善是，自2024年住房负担能力研究以来，多伦多的排名由第二降至第三。
长期以来，有人辩称，多伦多和温哥华的高房价是“世界级城市”的常态。然而，当纽约和波士顿——真正的全球枢纽——房价相对更低时，这一逻辑便难以成立。
自2005年以来，加拿大和美国几乎所有主要城市的住房负担能力都在恶化，其核心原因是资产通胀——资产价格上涨速度快于工资增长。过去二十年，货币供应量年均增长约7.3%，推动了包括房地产在内的各类资产价格不断上升。
然而，这一趋势仍不足以解释为何某些城市在住房负担能力恶化方面始终位列前茅。
研究显示，加拿大的住房负担能力大约在2007至2008年间开始与美国出现显著分化。为应对全球金融危机，美国大幅降息并实施量化宽松政策，即通过释放货币刺激经济。加拿大虽然受危机影响较小，却采取了类似措施。
结果是投机需求迅速膨胀，加剧了本已有限的供应，使房价进一步远超年轻一代的承受能力，尤其是在安大略省和不列颠哥伦比亚省。与此同时，加拿大的收入水平仍落后于美国，部分原因在于经济过度依赖房地产，而非生产力与创新。
货币政策并非唯一原因。排在住房负担能力最差榜首的城市——多伦多、温哥华和洛杉矶——都具有两个共同特征：人口持续增长和严格的区域划分限制。
需要指出的是，人口增长本身并不会必然导致住房难以负担。德克萨斯州和佛罗里达州的人口增长速度位居北美前列，但这些地区的房价仍相对可负担。
关键差异在于监管。过去几十年，多伦多和温哥华等城市实行严格的分区划分与繁琐的市政审批程序，严重限制了住房供应。当供给无法满足需求时，价格随之飙升，负担能力自然崩溃。
造成住房负担沉重的因素众多，但解决方案却相对直接：增加供应。这意味着要放宽分区限制、简化冗长的审批流程，使建筑商能够更快地响应市场需求。
联邦与省级政府必须推动市政层面进行改革，建立更高效、更精简的监管体系，让私营部门能够迅速增加住房建设。
若缺乏果断行动，加拿大最大城市的住房对大多数年轻人而言将继续遥不可及。随着越来越多人被排除在房地产财富积累的机会之外，贫富差距也将进一步扩大。
