老龄浪潮来袭 加拿大养老地产成资本追捧焦点
虽然加拿大办公楼和普通公寓市场依旧低迷，但受人口老龄化影响，老年住房行业却出现反弹。
五年前新冠疫情期间，养老院成为重灾区，数千起疫情爆发导致大量老人死亡，多起诉讼指向护理疏忽和不足。
疫情相关的限制措施和防控忧虑导致许多养老院入住率大幅下降，部分由上市公司运营的养老院面临运营成本剧增的压力。
Cushman & Wakefield副主席兼加拿大老年住房负责人Sean McCrorie指出，新建养老院的建设成本几乎翻倍，限制了开发速度，但由于人口老龄化和寿命延长，需求却在不断攀升。
今年以来，加拿大老年住房板块表现抢眼，Sienna Senior Living、Chartwell Retirement Residences和Extendicare等大型养老地产公司的股价均上涨约20%，远超标准普尔/多伦多证券交易所综合指数中的房地产投资信托基金(REIT)回报率，仅为6%。
分析师普遍认为，这种增长趋势短期内不会改变。
**老龄人口增长带来巨大需求压力
根据Cushman & Wakefield今年3月报告，预计未来十年加拿大75岁及以上老年人口将增长45%以上，达到约530万人。
McCrorie称，2025年老年住房入住率将接近疫情前的92%，2026年预计升至95%。该报告还指出，为满足需求，未来十年需要新建约20万套老年公寓(不含长期护理床位)，但过去十年仅完成7.3万套，且目前在建项目不到1万套。
Chartwell和Sienna等公司积极扩张，7月Chartwell斥资4.32亿元收购安大略西南部六个老年及退休社区，共计1024套套房，同时扩大魁北克省业务。Sienna也于今年4月完成了对阿尔伯塔省四家持续护理院的收购。
**长期护理院与养老院的不同
养老院主要依赖私人支付，经济波动对其影响较大;而长期护理院由省政府补贴，虽然回报率较低，但更为稳定。长期护理院需要具备专业医疗人员和特定护理资质，入住资格由评估决定。多数运营商同时涉足两种类型住房。
疫情期间，公立长期护理机构人员配备和护理时间均优于营利性养老院，后者的患者治疗效果较差，引发社会关注和质疑。安大略省疫情期间死亡率最高的养老院多由营利公司经营，这些公司如今依然获得大量合同。
**资金注入与人力短缺双重挑战
安省政府于2021年承诺投入49亿元，在四年内新增2.7万名长期护理人员，力争2024-25年居民每日享受四小时直接护理。但护理人员招募和留存仍是行业最大难题。
McCrorie指出，虽然资金充裕，但合格员工短缺限制了服务水平的提升。
经济波动也带来挑战。老年人住房需求强劲，但房价下跌可能使一些老人难以通过出售房产或利用净值支付高昂的私人护理费用。
Chartwell在2024年报告中也强调，经济状况和运营成本上涨，以及入住率波动，都会影响业绩表现。
**投资风险与市场前景
利率波动是另一大风险。高利率可能增加房地产投资信托基金(REIT)的融资成本，限制资金流动。Orrico预计利率将在2026年回落，届时市场将恢复活力。
综合来看，加拿大人口老龄化加剧，老年住房供应不足，推动该板块成为房地产市场中极具吸引力和潜力的投资领域。虽然面临经济和人力资源挑战，但行业基本面稳健，未来发展前景广阔。
