加拿大44年数据撕开真相 房地产竟跑输股市4倍？
手头有闲钱想投资的人选择众多，但多数人仍把钱砸在“四堵墙加一个屋顶”上。
不过，要是你在“租房vs买房”的争论中持中立态度，真正的问题就变成了：拥有房产是否能让你的钱产生最大效益?
衡量回报的方式有很多，但我们化繁为简，看看相对于通胀的相对回报率。
通胀之所以重要，是因为它像个鬼鬼祟祟的小偷。当你卖掉房子、股票或其他资产时，手里的钱已经不如买入时值钱了。计算投资的真实收益时，必须把这种贬值因素考虑进去。
为避免文章篇幅过长，我们先做几个基本假设：
- 通胀数据采用加拿大统计局的消费者价格指数。需要提醒的是：即便使用其他衡量标准，也不会改变我们的结论。
- 平均房价数据源自加拿大房地产协会。
- 股票市场则以标普500指数(S&P 500.全球投资规模最大的股票指数)和加拿大TSX综合指数(TSX Composite)作为代表。
此外，标普500投资的汇率波动不计入计算。有人可能会说，若美元失去储备货币地位，加元对美元可能长期升值——但反方观点也成立，因此我们不深入探讨这一复杂议题。
不管怎样，数据揭示了自1980年1月(加拿大全国住房数据可靠统计的最早时间点)以来的情况。按绝对涨幅计算：
- 标普500指数(S&P 500)：5079%
- 多伦多证交所综合指数(TSX Composite)：1191%
- 平均房价：1011%
与科技驱动的美国股市指数相比，加拿大房价涨幅可谓望尘莫及。
但现在我们要纳入通胀因素——这位缓慢吞噬购买力的金融死神。
经通胀调整后的年化回报率如下：
- 标普500指数：6.0%
- 多伦多证交所综合指数：2.7%
- 平均房价：2.4%
尽管在20世纪90年代的多数时间里表现平淡，但实际房价与加拿大股市相比，抗跌性令人瞩目。
然而，经过44年的通胀调整和股息再投资，投资标普500的财富增值幅度(在税务侵蚀前)是持有房产的四倍。
但别急，还有更多细节值得推敲：
显然，通胀与增值并未勾勒出完整图景。
如前所述，当你在免税账户之外清算资产时，加拿大政府爱从投资收益中分一杯羹。而自有住房因享受加拿大主要居所免税政策，得以缩小与股市的回报差距。
相比之下，在注册退休储蓄计划(RRSP)中投资股票，提款时需按边际税率缴税。
另一方面，若通过免税储蓄账户(TFSA)或首次购房储蓄账户(FHSA)投资，提款时无需向加拿大政府缴税。
若选择非注册账户投资，主要缴纳资本利得税，通常比普通所得税负担轻得多。
无论哪种情况，标普500指数的回报都远超加拿大房地产表现——根据税收策略和假设不同，实际净回报可达房产的两倍以上。
除回报外，还有无数因素无法在一篇文章中尽数涵盖，包括：
-房产持有隐性成本：房产税、土地转让税、公寓管理费(如适用)、保险、维修费、中介费及其他交易成本，这些都会大幅削减房地产收益;
- ETF交易/管理费：蚕食股票回报(建议通过多元化指数基金降低费用);
- 个人适配因素：投资期限、风险偏好;
- 房地产市场的区域潜力差异;
- 自主装修与房产投入的意愿(若居住在公寓，该因素影响较小);
- 人工智能可能推动标普500指数增长;
- 住房回报的不确定性：人口增长放缓与加拿大政府推动增加住房供应的政策影响;
- 强制储蓄效应：偿还房贷本金相当于被动储蓄，对缺乏自律、无法定期投资股票基金的人尤为重要。
此外，房产所有权还带来心理层面的益处。我理解这种心态——有些人只要看到房契上写着自己的名字，知道没人能夺走家门钥匙，就能睡得更安稳。
但可观的投资组合同样能带来安全感，同时具备更强的流动性。
再者，租房并投资并不意味着永远不买房。根据租赁房源和各省租金管制法规，你或许能找到一套优质房源租住十年以上，让资产持续增值，待积蓄足够后再购置房产。
