希望房价暴跌的别想了 2035年房价将超过190万
根据加拿大按揭与住房公司(CMHC)发布的一份最新报告，加拿大必须大幅加快住房建设步伐——几乎将当前的年度住房开工量翻倍——以应对日益加剧的住房可负担性危机。
在对加拿大住房供应短缺问题的年度更新分析中，CMHC估计，加拿大从现在到2035年，每年需要新建43万至48万个住房单位，而当前的建设轨迹大约是每年25万个单位。其目标是将住房可负担性恢复到2019年、即疫情前住房热潮爆发前的水平。
这家联邦机构已将其建模框架调整为滚动的10年期展望，放弃了此前设定的2030年目标，因为它现在认为，在土地用途审批和施工所需的较长时间背景下，该目标已不现实。
加拿大按揭与住房公司(CMHC)修订后的住房可负担性指标——将经调整后的房价与平均家庭收入进行对比——显示出大多数地区的可负担性大幅下降。在大温哥华地区，房价与收入比从2019年的71%上升至2024年的99%；在大多伦多地区，这一比例则从59%升至74%。
疫情前相对可负担的地区——如新斯科舍省、新不伦瑞克省和马尼托巴省——也因人口涌入与住房供应增长有限而经历了可负担性的显著恶化。
不同地区所需的新住房开工率差异巨大。例如，在大蒙特利尔地区，CMHC建议未来十年住房年开工量需增加210%；安大略省（不包括大多伦多地区）则需要增长228%。即使是较小的省份，如新斯科舍省和爱德华王子岛，也必须将住房建设量增加一倍以上，才能实现可负担性目标。
相比之下，不包括大温哥华的卑诗省其他地区情况较好，未来十年仅需提升102%的住房供应;而大温哥华本身则需增加29%的供应量。
相对而言，像埃德蒙顿、魁北克省部分地区以及海洋省份的部分市场，预计即便不增加供应也能维持一定的住房可负担性——尽管CMHC指出，这些地区仍面临其他住房挑战，如无家可归问题。
近几个月，市场上的转售房源数量创下历史新高，尤其在多伦多等主要城市，供需差距达到史上最大，多伦多也成为全国新挂牌房源最多的城市。在这种情况下，显然不应指望房主为了恢复住房可负担性而承担数十万加元的资产损失。
该报告引入了更先进的建模技术，纳入了“反馈效应”的考量。例如，如果某个城市的住房变得更可负担，就可能吸引新居民迁入，从而推高需求，进而需要建设更多住房。
CMHC还预测，若实现住房可负担性恢复，到2035年加拿大的家庭数量可能增加2%，尤其是年轻人组成新家庭的比例将上升。
在住房供应增加的情境下，价格和租金预测显示，到2035年，大多伦多地区的平均房价将比当前情境下高出近20%;大温哥华和卑诗省其他地区的房价将分别上涨8.3%和5.5%。
如果住房供应达到指定水平，到2035年，加拿大主要城市的平均租金将出现小幅下降。例如，大多伦多和大蒙特利尔的平均租金预计将下降6.1%，大温哥华下降2.7%。
卡尔加里预计将出现6%的租金下降，而埃德蒙顿的降幅则较小，仅为1.4%。这些数据表明，虽然通过增加供应来提升租赁市场可负担性是可行的，但其影响因地区市场状况和新建住房规模的不同而异。
除了建设量之外，报告还强调需要“大幅增加劳动力”、加强私人部门投资，以及提升住宅建设行业的生产力。
目前，加拿大绝大多数新增住房供应仍由私营企业主导。然而，这些企业正面临建设成本不断上升、建筑融资成本持续偏高，以及楼花销售疲软等挑战，导致越来越多的项目变得不可行。
CMHC建议，采用预制模块化建筑和其他异地施工方法可以缓解劳动力瓶颈并降低成本。这已成为总理马克·卡尼正在推动的策略之一。他任命了前温哥华市长、曾在一家预制建筑公司担任高管的格雷戈·罗伯逊为新的联邦住房部长。
CMHC警告称，如果不采取一系列干预措施，到2035年，全国平均月租可能超过1900加元(目前约为1400加元)，而大温哥华的平均房价可能飙升至190万加元以上(2024年为150万加元)，大多伦多则超过190万加元（2024年为120万加元），加拿大的住房可负担性危机将进一步恶化。
CMHC强调：“这不是预测，而是对如果加拿大认真恢复住房可负担性所需采取措施的情境说明。”
相比之下，阿尔伯塔省城市的房价涨幅相对温和。到2035年，卡尔加里的平均房价预计将上升至80.9万加元(2024年为61.4万加元)，埃德蒙顿则上升至54.2万加元(2024年为41万加元)。
到 2035 年，由于移民数量激增，加拿大人口将从目前的 4100 多万增至近 4500 万。
