温哥华公寓需求遭重创 预计今年积压库存再添60%
在目前外部环境充满不确定性，买家入市意愿低迷的情况之下，大温哥华地区柏文供应量已大大超过了需求量，预计到今年年底，温哥华新建未售出的柏文数量将增加60%。
《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，由于大量建设，大温柏文空置的新单位总数达到3,493套，比2024年底空置和未售出的2,179套房屋增加60％，而这都是手续齐全随时可入住的多户住宅。
开发商与买家处境都很糟
Rennie Intelligence首席经济学家兼副总裁柏林(Ryan Berlin)表示，2025年本地区“未售出柏文库存水准”将达到多年来最高，该公司隶属于总部位于温哥华的房地产行销公司Rennie Marketing。
“目前，市场已经疲软。开发商的处境很糟糕，买家的处境也很糟糕。所以，我们现在处于停滞状态，”柏林说。
他一直都在统计投资者的情况，据称，从2020年到2023年，他们占Rennie Marketing买家的一半。到2024年，他们占到买家总数的四分之一。而今年，只有7%的买家是投资者。
几十年来，投资者买家一直支撑著本地柏文市场的运作。他们愿意在建筑物竣工之前支付定金，从而使开发商能够获得建设融资。一旦交楼，投资者就会尽快找到租户，他们提供了租赁市场中的重要房源。
当获得丰厚的租金，且借款成本低廉时，投资者便可轻松支付成本，也就是所谓的正现金流。
但现在情况发生了变化，随着租金下降和利率上升，许多公司都出现了严重的负现金流。
政府昔日政策正抑制市场发展
此外，柏林表示，当局可能不再考虑资本利得税改革了，但早它引发了恐慌，导致人们抛售房产。而联邦反炒房税将一年内出售房屋的收益视为营业收入，这也限制了投资意愿。联邦临时外国买家禁令减少了外国资金投资。短期租赁限制也对投资者市场造成了影响，尤其是在基隆拿(Kelowna)等旅游驱动型市场。
开发商已经面临高昂的建筑成本和市政费用飙升。2015年和2016年，市场投机活动猖獗时，那些在市场火热、行情波动剧烈时期实施的政策，如今正极大地遏止市场。
严峻的情况迫使一些开发商寻求救济，例如放宽在出租或分契式柏文大楼内提供社会住房的要求。
开发商、Pennyfarthing Development总裁Tony Hepworth表示，六层木造建筑比混凝土塔更为现实。而对于市场上的大多数开发商来说，在住宅大楼中提供20%社会住宅的要求是不可行的。
“其他城市已经开始降低对经济适用房的要求，从20%降至10%，但我们还没有看到这种情况，温哥华也没有。”
Hepworth谈到温哥华时说，“我认为他们不得不放弃这个计划，”并称在与比该公司更大的开发商交换意见后认为，“目前这些大型楼盘无论是柏文还是出租，都无法继续建设”。
建造廉租单位成本高昂
Goodman Commercial的商业经纪人布拉克特（Ian Brackett）表示，建造一套低于市价的出租单位，成本大约是该单位竣工后实际价值的两倍。这意味着大楼其他地方的单位市场价格必须高得多，而租户只能支付这么多。
布拉克特指出，“很明显，坚持低于市场价20%的报价已经成为一种过重负担，导致许多项目变得不可行。”“问题是，如果另一种选择是什么都不建，那么即使全部按照市场价格建造更多住房，对租房者和整个城市来说会更好吗？20%的『不建』等于零。”
温市府在一封电邮回复中称，愿意改变政策来应对日益严峻的市场挑战。
特别项目主管希利托(Matt Shillito)表示：“市政府工作人员当然明白，目前的市场环境不利于发展。”
市场瞬息万变，市府也听到一些申请人表示开发有困难，并指出每个专案的情况各不相同。工作人员会与申请人一起寻找解决方案，同时确保百老汇计划的目标能够持续实现。这可能意味着市府会对计划采取一定弹性，并根据具体情况进行处理。
房地产估价师、Altus Group Ltd.加拿大西部副总裁埃格尔(David Eger)举百老汇计划内一栋老柏文楼为例，目前该项目市场价1,220万元，开发商为了实现重新开发该地块总成本10%的利润率，必须大幅减少为该项目支付的费用，约300万元。这是基于每平方呎5.50元的租金，或600平方呎单位每月3,300元算出的。
他说，如果市场再次升温至巅峰水平，租户愿意并能够支付更多，而投资者愿意接受略低的回报率，那么土地价值就可能会迅速回升至1,400万元左右。
埃格尔预计业主将会忍受当前的市场低迷，并等待情况好转。
