6%法则：降息后，加拿大租房与买房平衡点在哪？
加拿大央行在12月11号宣布降息50基点，基准利率调整为3.25%。这无疑是对加拿大很多持有贷款债务的家庭最好的圣诞礼物。
基于现在降息的大环境，有的人最会给出最简单直接的结论，利率降了，房价要涨了，买家快入场吧。那么，降息到底对房地产市场的影响有多大呢？
今天不讲消费心理学和投资，想把房地产，归于其最本质的属性，“居住的房子”，用纯数字来算算，买房和租房的平衡点在哪里？央行降息到对大力度才会真的起到刺激加房地产市场的作用？
什么是6%法则？
1. 地税
2. 房屋维护费用（包括公寓的管理费）
3. 资金成本：首付款如果用于其他投资的机会成本，和贷款部分利息。
我们以一套100万的房子为例，假设地税是房价的1%（参考银行贷款审批标准），房子维护成本是房价的1%，买房首付款的机会成本参考TSX Composite Index 30年平均年回报率7.97%和加拿大全国平均房价年增长率6.3%, 计算首付投资在股票市场的年回报率和投资在房子上的年回报率的差值。
买房首付20%，贷款80%
贷款利率4.5%
那么下面我们算算账，房屋持有成本和房价的占比。
持有房屋的每年总成本等于上述的总和$59,280
持有房屋总成本和房价的占比
$59,280/$1,000,000=5.928%(round up to 6%)
如何应用6%法则？租房vs买房？
还是以一个100万的房屋为例。
持有这套房的年成本是$1,000,000*5.928%=$59,280.
平均到每个月$59,280/12=$4,940
所以，单从数字来看，如果每月租金低于$4,940, 租房划算，如果租金高于 $4,940，则买房划算。
这个理论也能反映出现在大多地区的房地产买卖市场的供求关系。low rise类型的物业（独立屋，半独立，镇屋等），持有成本和租金接近，所以在可负担性允许的情况下，更多人倾向于买房。而high rise公寓市场，则是很多情况持有的成本远高于租金，所以现在库存量很大，但是没有太多买家。
6%法则有哪些没有考虑在内的重要因素呢？
人是非理性的。首付款部分的资金如果用于投资股市的机会成本，可能并不会发生。这笔钱如果没用于买房，也未必会完美的按假定条件投资在股市并得到相应的回报。而持有房屋每月强制性的还贷款，月供里面一部分的资金会还进本金，作为房子的equity，也是种变相的强制存钱。当有一天贷款还清的时候，除了拥有一套有功能性的“居所”，也会享受固定资产增值带来的红利。
房子带来的情绪价值。租客如果买了房子，不需要在担心因为房东的要求被迫搬家，可以随意按自己的喜好布置家，可以更好的安排家里的支出，不需要考虑每年涨房租的影响。
而从房东角度来看，在加拿大大特别保护租客的大环境下，一旦遇到了不好的租客，比如拖欠房租的“租霸”，可能需要走法律程序赶走租客，清洁维修被损坏的房子，在这种情况下，操心焦虑的情绪和额外花费都将变成投资物业的一个隐形成本。
投资房的持有成本在税务上可以抵税的优势。这里就不展开写了。
房子，作为居住的属性，任何时间买入刚需自住房，都是正确的决定。
房子，作为一种资产投资，可以跑赢通胀，可以作为资产配比的一部分。作为投资者，买房一定要权衡利弊，看好市场在出手。一套投资房，可能会直接影响未来5-10年的家庭理财规划。
我认为像几年前，很多投资人用几万块的订金和贷款杠杆买楼花，短短几年增值翻倍的房地产投资黄金十年已经过去了。
新的一年，希望会出来更多利好的贷款政策，移民政策，和经济政策，让加拿大的房地产市场“稳步”上涨。
