40%以上大温居民更喜欢独立屋 大温越变越“丑”
据vancouversun报道：一份由大温哥华区域局(Metro Vancouver)发布的新调查发现，区域内超过40%的房主仍然更偏爱独立屋，但这种偏好受收入和近年来搬迁次数的影响。Metro Vancouver正在收集数据，以更好地规划未来的住房选项。
“区域内对单独独立屋作为首选居住结构的需求依然很强。但考虑到我们有限的土地供应以及地区正在转向更高密度的发展方向，偏好与目前的住房选项以及未来的发展趋势之间存在一定的不匹配，”Metro Vancouver区域规划和住房发展副总经理Jonathan Cote表示。
他提到，这份即将在本周提交给Metro Vancouver董事会成员的新报告中，许多发现是可以理解的——比如年轻一代在组建家庭时更频繁搬家，而收入与住房成本比例更高的老年人搬迁次数较少。
这项针对3.000名长期居住在大温哥华地区居民的调查，研究了2000年至2023年间有多少家庭搬迁或留在原住房中。调查结合了联邦所得税信息、土地和最近五年的人口普查数据。
受访者被问及四种住房形式：公寓、联排屋、多户住宅以及独立屋。调查深入了解了居民对不同类型住房的偏好，以及在居民分类为“长期居住者”、“搬迁者”或“频繁搬迁者”后，这些答案如何可能发生变化。
Langley City、White Rock、North Vancouver市和Richmond的家庭尽管拥有较少的独立屋存量且供应量自2001年以来持续减少，但对独立屋的偏好较高。
Burrard半岛(包括温哥华、Burnaby和New Westminster)的房主报告显示，他们对公寓的偏好最高，达32%。
“随着社区逐渐熟悉不同形式的住房，这些形式会变得更被接受、更受理解和欣赏。但当它们不熟悉或不是典型的住房形式时，就不会拥有同等的接受程度，”Cote说。
“我认为，这有助于规划者认识到，所有城市的土地利用方式都在发生变化，同时也要认识到居民的偏好会随着时间而演变。”
西门菲莎大学城市项目主任Andy Yan表示，理解这些偏好很重要，但关键在于规划者需要深入了解每种住房形式中最被看重的方面，以及为什么会被看重。同时，诸如交通、文化和娱乐设施等物质基础设施如何能够改变偏好也需要重点关注。
政客对开发商的要求在逐渐降低
大温哥华地区高密度住房的支持者经常要求反对者看看West End的例子，这片拥有众多住宅高楼的区域似乎证明了高密度开发的成功。
West End宜居，不仅因为它紧邻滨海长廊以及史丹利公园，还因为这里的大多数高楼与社区融为一体。数万名West End的租户和公寓业主得益于过去20至50年间的开明城市政策——当时的政客对地产开发商提出了更高要求。
几十年前，当市议员给予开发商超越现有分区法规的权利来建造更高的楼宇时，他们会被法律要求包括例如宽敞的花园、庭院、开放入口、树木和停车位等设施。
通过一种名为“条件分区”(conditional zoning)的协商程序，直到2000年代中期，温哥华的政客们还确保高楼开发不会取代西区的特色住宅和老旧公寓楼。这种进步的密度政策同样适用于Kerrisdale、South Granville、Grandview、Kitsilano等地。
此外，过去的温哥华政客要求建设大型高楼开发的公司必须大幅资助新公园、运动场、海滨长廊和社区中心。如今的居民仍在享受这些设施。
但是，与过去相比，如今高楼用地几乎没有留下任何空地，而人行道变得越来越狭窄。
比如，在温哥华重新分区后的Broadway计划下，计划建造的这座位于14大道的住宅塔楼在地面层没有任何绿地——这与早期的高楼完全不同。这种设计在Kitsilano东部计划的另外22座塔楼中也十分典型。
虽然温哥华过去的“条件分区”方案并未完全废弃，但其影响已经大幅削弱。如今，许多45层以上的玻璃钢结构住宅高楼被压缩在更小的地块上，并且以更小的单元为主。
牺牲绿地多建房不会让房价下降
这种现象的根本原因是政客们试图降低住房价格的初衷产生了意想不到的后果——他们相信，如果允许开发商在更小的土地上建造更多单元，并减少配套设施，房价和租金就会更便宜。
表面上看，这个想法似乎有道理，但不幸的是，它是错误的。
“这很违反直觉。这也是政治和政策问题的一部分，”UBC建筑系教授Patrick Condon说。
许多人没有意识到，当城市大幅削减绿地和其他配套要求时，开发商需要支付更高的土地成本，而这些成本最终会转嫁给购房者。
因此，大规模重新分区主要使土地所有者和投机者更富有，而不会导致房价下降。
Condon解释道，立法强制重新分区而不要求开发商提供重大设施“只会增加‘土地剩余价值’，即开发商在计算完所有其他预计成本后能支付的土地价格。”
“当城市和省政府降低对开发商提供绿地等公共福利的期望时，”Condon说，“你实际上提高了‘土地剩余价值’的市场成本。这将本应用于公共福利的资金流入了土地投机者的口袋。”
换句话说，如果大家事先知道政客会要求开发商提供绿地和其他设施，土地价格就不会这么高。
随着大温哥华地区国内外房地产投机活动的迅猛增长，Condon指出，温哥华市议员和省政府“已经忘记了曾经的时代——开发不仅’自负其责’，还为公众带来益处——且没有人受到伤害，无论是购房者还是纳税人。”
西门菲莎大学环境系讲师兼社区规划师Michael Geller用建筑面积的语言解释了如今“压迫性”住宅高楼的问题。
Geller表示，在20世纪90年代，开发商通常获得的批准是地面面积比(FSR)为2:1的高楼，比如Kerrisdale的某些高楼，这意味着建筑面积是地块面积的两倍。
“但现在，即便是Broadway走廊上安静的住宅街道，20层高的塔楼也可以自动获得批准，其地面面积比高达6:1.”这使它们看起来更加庞大。
当建筑的吸引力、绿地和社会福利的要求减少时，城市的整体品质也随之下降。
