华人卖公寓租客被迫搬家:被判赔租客1.2万元
多伦多一位租客因为房东卖房而被迫搬家,搬家时华人房东说新买家要自住。不过租客发现房子交割完成后,新买家没有自住而是挂牌出租,于是把原房东告上法庭,要求赔偿租金减免、租金差额和精神损失费、搬家费等,安省LTB判决原房东和新买家共同赔偿其12,216元。
法庭文件显示,租客S向安省LTB控告房东X和买家L。不过X作为公寓的卖家认为这不是他的法律责任,而是买家的法律责任,因而LTB发出的聆讯通知书,没有出席聆讯。
租客S称,他2018年6月1日开始租住上述公寓,月租为1,900元。后来房东X要将该处物业出售,安排一位名叫J的经纪代理事宜。
2021年4月21日,J通过电邮向租客发出N12终止通知,表示业主已将该物业出售,买家打算购入后自住,需要S在2021年6月30日前搬出。
该公寓的产权也在2021年7月8日完成交割。
但是租客一直在关注此公寓。2021年7月23日,他在MLS上发现这公寓单位正在招租,而且月租已升至2,500元,在说明买家并没有像原房东所说的那样是为了自住。于是租客收集了证据告原房东恶意驱逐。
原房东不承认这是自己恶意驱逐,因为卖房时买家确实说是自住。
买家L的解释是,她本来是打算搬进去自住,但在双方签订购房合约后改变了主意,而且她已事先将此事告知卖方的房地产经纪人J,表示她愿与该租客维持租约。并提出要求希望J提供租客S的资料,最终却没有得到任何资料。
为此,L提供了相应电邮证据,电邮中说:我们想在成交后继续出租,要到明年才搬进来住,如现有租客想留下,请给我们租约和租客信息,并请告诉我们这个租客之前是否欠租,以及这个租客的情况如何,谢谢。
仲裁官认为,既然买家已向卖方业主X告知自己心意转变,X则不应再向租客发出N12逼迁通知,但X还是在4月21日给租客发去通知。
仲裁官认为,买家L也要承担一定责任,因为买家没有采取更进一步的措施,确保租客不会被逼迁。
仲裁官认定,如买卖双方两名地产经纪采取足够措施,把租客情况告知买方;在确认买家不会入住后不再发出N12逼迁通知,也就不会发生后面的一连串事情。
租客S表示,他要求减免12个月的租金,按每月1,900元计算。但仲裁官没有认可这个要求,只判决其或一个月租金减免。
仲裁官认为,租客被破搬家后重新租住了一个单位,租金增加到每月2,495元,这是逼迁通知书导致的直接后果。在此情况下,一年的租金差额是7,140元,作为租客在2021年6月15日起至2022年5月15日止的一年期间所增加的租金。
此外,还有搬家费623元,一般补偿2,500元,一个月的租金减免1,900元,加起来总共为12,216元,由卖家和买家共同承担。