加拿大公寓市场陷入“封锁”:几十年来最糟水平
过去几年,由于利率和通货膨胀飙升,导致加拿大房地产市场遭受了一些冲击。但专家表示,很少有像多伦多公寓市场这样艰难的情况出现。
加拿大CIBC银行资本市场首席经济学家Benjamin Tal和Urbanation总裁Shaun Hildebrand的一份报告称,虽然大多伦多地区的低层建筑市场保持稳定,但公寓市场的状况正在恶化到几十年来从未见过的水平。
这份报告描述了公寓市场是如何陷入衰退的,以及这种情况可能会对住房负担能力和该地区经济产生的严重后果。
“GTA公寓市场处于经济封锁状态,”他们说。
“因此,新公寓销售——加拿大新房建设的主要推动力——已经跌至1990年代末以来的最低水平,”报告称。
预售的公寓楼花比例现在不到50%,为20多年来的最低水平。由于预售率至少要达到70%才能开始建设,这就大大减缓了供应渠道的进程。
“这一现实将导致未来几年公寓的完工量急剧下降,以及住房存量停滞,这肯定会使人们的负担能力持续恶化。”他们说。
与此同时,经济衰退也带来了一定的影响。
报告称,每个公寓项目通常需要雇佣500名工人,但自2022年以来,GTA中的公寓项目减少了75个,影响了近40,000个工作岗位。
截至6月,安省整体建筑就业人数较去年下降了7.5%,除疫情外,这是自2008年经济衰退以来的最低水平。
如今,建造公寓的高成本反映在价格上。新公寓价格仅比高点下跌5%,而转售公寓价格则下跌了12%。
超80%公寓投资者正在亏损每月负现金流超$1000刀
虽然去年新建公寓的租金上涨了8%,平均租金达到创纪录的$2700加元。但平均每月的所有权成本上涨了21%,达到了每月近$3250加元。
报告称,自2020年以来,所有权成本飙升了近60%,是同期租金涨幅的两倍多。
这导致自2022年以来财务状况不佳的租赁公寓业主数量稳步增长。在有贷款的房东中,52%的人在2022年现金流为负数,这意味着租金的金额已经无法支付包括贷款、公寓管理费和房产税在内的所有权成本。
到2023年,这一比例已经增长到77%;到今年第一季度,这一比例已经达到82%。
其中,2023年完成交接的新公寓业主,平均每月负现金流为$597加元,其中30%的业主负现金流高达$1000加元甚至更多。
研究表明,公寓的面积越大,负现金流就越大。
在2023年完工的公寓中,单间公寓平均收支平衡;一居室单元的负现金流平均为每月$523加元;两居室单元负现金流为$734加元;三居室单元负现金流为$866加元。
报告称:“这在一定程度上解释了为什么投资者青睐较小的单元,以及打单员在租赁市场上的稀缺性。”
经济学家表示,在加拿大最大的住房市场中,公寓投资者对于增加租赁供应、改善整体住房负担能力和经济方面都“至关重要”。
然而,在短期内似乎没有什么缓解的迹象。
早先的预售热潮后,公寓竣工量将大幅上升,加剧竞争。与此同时,越来越多的公寓投资者将它们的房子投入市场,将挂牌量推至历史新高。
“这对该地区的租赁供应前景来说是一个令人不安的信号,并敲响了警钟。”Tal和Hildebrand说道。
公寓库存创历史新高
多伦多和汉密尔顿公寓市场报告显示,2024年第二季度的未售库存为25,893套,创下历史新高,比10年和20年的平均水平高出60%以上。
第二季度的销售额是20年来除了COVID-19疫情前几个月以外的最低水平。
Right at Home Realty总裁约翰·卢辛克 (John Lusink) 表示,如今,多伦多创历史新高的公寓库存量相当于“没有买家的买方市场”。
对于公寓市场当下的形势,不少华人网友纷纷评:
“减少留学生,移民,难民,就没有那么多人了,保持高利率,或者加征多套房产税,就不会有那么多人炒房了,房价跌了自然能够买房的就多了,这都可以解决问题。”
“如此崩溃的Condo市场,会拖累整个房屋市场的下滑。”
“二十年前,房价低的时候,许多人都买的起房,不会有那么多人租房。现在很多炒房的买了多套房,把房价搞上去,许多人买不起只好租。”
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