买家哭崩！加国4万套新公寓"烂尾" 76个项目遭殃

2024-07-26 15:58加国无忧

曾几何时各路专家都说住房短缺，三级政府都投入血本鼓励建房。不过最新报道说，现在绝对是一个在大多伦多地区出售或建造公寓极其糟糕的时机，因为公寓购买量已降至历史最低水平，6月份的购买量比20年平均水平低了70%。

由于市场活动稀少，一些正在进行的公寓项目因预售不足以支付建筑成本而进入破产程序。另一些项目则被完全搁置等待市场好转——越来越多的项目面临这样的情况。

根据Storeys引用的Urbanation数据，截至今年夏天，自2022年末以来，76个原计划为该地区增加超过24,000套住房的新住宅项目现已无限期搁置。

这些建筑已经筹备多年，处于各种建设阶段，让满怀希望的业主们对他们的房子的未来以及他们的金融投资感到担忧。

预售公寓通常最受精明投资者的欢迎（仅仅出于投资目的），但由于当前的成本，包括单位价格高、维护费用上升以及高额的土地转让税和地税，这些投资者现在都在回避市场。

Urbanation和CIBC在本周关于该行业的报告中解释说，无论从需求方（投资者）还是供应方（开发商）的角度来看，这种计算都没有经济意义，导致市场处于停滞状态。

考虑到目前的转售价格、租金和利率，价格对于投资者来说太高了，而开发商由于高昂的建筑成本无法降低价格。因此，作为加拿大最大市场的新住宅建设的主要驱动力的新公寓销售已经跌至自1990年代末以来的最低水平。

报告进一步指出，除非70%的单位已经售出否则开发商在项目中不会自信地推进工作。最近达到这一销售标志的项目不到50%，标志着20年来的最低水平。

多伦多大批新公寓买家"血亏"

30%投资者每月倒贴上千元

一份新的报告显示，多伦多房地产市场正面临数十年来最大的考验，每月亏损的投资者人数以及他们的亏损金额都在急剧增加。

CIBC和Urbanation的报告显示，今年上半年，有抵押贷款的新公寓投资者中，有82%的现金流为负，而2022年这一比例为52%。

报告显示，2023年购入公寓的投资者平均每月现金流为负$597，其中有30%的每月负现金流超过$1000。而2022年为每月负$223元，而在2021年和2020年的投资者平均每月仍有盈利。

单位面积越大，负现金流越大。

2023年竣工的公寓中，Studio单位的现金流平均接近平衡，而一居室单位的负现金流平均为$523，两居室单位为$734，三居室单位为$866。这解释了为何投资者更倾向于购买小户型单位，以及市场上大户型单位租赁选择稀缺的原因。

2023年竣工并作为租赁投资持有的公寓中，只有3%是三居室单位。

报告称，较高的利息成本以及较高价公寓竣工，推动了去年的持有成本增加了21%，远超租金的8%涨幅。

报告作者Benjamin Tal和Shawn Hildebrant表示，财务状况的急剧变化，正在使销售和公寓竣工显著放缓，这将在未来几年内导致住房库存停滞。

他们表示，这些压力意味着加拿大的房地产市场，特别是大多伦多市场，正面临自1991年经济衰退以来最严峻的考验。

报告指出，在一个租赁房屋建设较少的市场，公寓投资者对于增加租赁供应、改善整体住房负担能力和推动大多伦多地区（GTA）的经济增长至关重要。然而，现在购买新单位的投资者已大幅缩减，那些之前购买楼花的投资者在完工时，发现自己的投资处于日益危险的境地。

对于公寓投资者而言，困难的经济环境引发了行为转变，投资者们正在扎堆挂牌出售他们的单位。

从目前市场上创纪录的公寓挂牌数量可以看出这一点，这与近年来公寓拥有者有60%是投资者相关。这对于本地区的租赁供应前景是一个令人担忧的信号，并且对增加专门建造的租赁供应发出了警告。

最近降低的利率应该会起到一定帮助作用，尽管市场供应如此之多，专家仍然预计未来几个月大多伦多地区的房价将飙升。