地产经纪6年翻建出售3套豪宅赚翻 结果被CRA查

GBK+-

加拿大税务局CRA近年来一直在盯炒房族。他们认为有很多纳税人不恰当地申请自住住宅税务豁免,尤其是与炒房有关的豁免。

几个月前,有消息传出加拿大联邦政府可能对居民的主要住宅也征税,但目前这个议题并没有下文。

但是,在加拿大的确有很多人利用政府自住房买卖盈利不用交资本增值税的这一福利,频繁出售并受益于买卖自住屋的盈利。

大家都知道,加拿大税务局近年来一直在严查纳税人,他们认为有些人不恰当地申请主要住宅税务豁免,尤其是与炒房相关的豁免。所以频繁买卖房屋的炒房族要小心了!一旦CRA确定你经常买卖自住房屋,不但可能会拒绝自住房税务豁免,并且可能会以100%的营业收入征税,而普通的房屋增值税只需要对50%的利润缴税。

温哥华有一名地产经纪就被税务局盯上了。

01

7月早些时候裁决了一起税务案。此案涉及一名温哥华地产经纪,他在六年内购买、拆除、建造并出售了三栋房屋。

此人是持牌房地产经纪人。他在2004年至2010年6年期间购买了三套房屋,并拆除和重新建造豪宅,然后再高价出售。

但是,在相关纳税年度,他作为房地产经纪人的年收入只申报了$15,000至$20,000。

加拿大税务局发现了这种迹象,并重新评估了纳税人在 2006 年、2008 年和 2010 年的纳税年度,未报告销售这些房产的收入。

与此同时,税务局还评估了纳税人未申报的与房地产销售相关的商品及服务税。并根据《所得税法》和《消费税法》对进行了罚款。

该案于2016年秋季首次开庭审理,次年春季继续审理。这名纳税人还对加拿大税务法院 2019 年的裁决提出上诉,现在终于判了。

image.png

02

这场争议的核心的三个属性具有相似的事实模式。

第一套房产于 2004 年以 $580,000的价格买入。房主在拿到产权后,申请了拆迁许可证,并拆除了房屋。2005 年,他获得了在该物业上建造新房的建筑许可。随后,他安排建造新房,并于 2006 年初将该物业挂牌出售,当年4 月,这栋房子以约$140万的价格售出,价格翻了近3倍。

第二处房产于 2006 年 6 月购买,约在此人售出第一栋房产后两个月。该物业的购买价格为 $890,000。他同样拆除现有房屋并在土地上建造新房。该物业于 2008 年初挂牌出售,并于 当年 3 月以近 $200万的价格售出。

第三处房产于 2009 年 8 月以约 $110万价格购买。现有房屋被拆除,并在该物业上建造了一座新房屋,该房屋于 2010 年 11 月以近 $230 万的价格售出。

在税务法庭上,纳税人辩称,他为自己和儿子购买了每处房产作为主要居住地,并且在出售之前已经在每处房产都住了一段时间。他还声称他把每一间房子都卖了,是因为他觉得自己的债务太高了,想还债。

然而,在卖掉每栋房子后不久他就背负了比以前更多的债务。第一套房子的贷款金额为 $812,500,第二套房子贷款约$110万美元,第三套更厉害,房贷金额约$210万。正如上诉法院后来所说的那样:“一个想要减少债务的人不会在卖掉房子并还清之前的债务后不久就背负更多的债务。”

纳税人没有报告处置了这些财产所产生的收益,因为他认为这些房屋符合他主要居所的定义,因此是免税的。同样,他也没有报告三笔销售的任何商品和服务税 GST,因为他自己假设他不是消费税法中的建筑商。

而根据加拿大税法,二手房重售时可免GST,但如果是推倒重建新屋,在出售时就需要缴GST。

税务法院的法官认为纳税人的“证词不可信”,并且他“通常没有在任何时期居住在这三个家庭中的任何一个”。因此法官得出结论认为,如果纳税人出售了他的主要住宅,则他不能申请适用的税务减免。

法官写道,“在我看来,从本案的证据中可以非常清楚地表明,(纳税人)在他作为唯一房地产业主的开发业务的过程中,进行了三套住宅的开发。他并从中赚取的利润收入。”

税务法庭还认定他是“住宅区的建造者”,应该对每次房屋的销售交GST。

03

这位纳税人不服下级法院的裁决,就将下级法院的决定上诉至联邦上诉法院。联邦上诉法院于 2021 年 6 月通过在线视频会议审理了此案。

纳税人在上诉法院提出的唯一问题是他是否满足“建筑商”的定义,从而被征收 GST。

上诉法院审查了在确定出售财产所得到底是收入收益还是资本收益时要考虑的因素。其中包括:

出售财产的性质

所有权期限的长短

类似的频率或数量交易

在财产上或与财产有关的工作导致财产出售的情况

纳税人的动机

在此前下级法院的裁决中,法官认为最后一条“纳税人的动机”视为裁决此案的最重要因素。

在审查了所有证据后,上诉法院的三名法官小组一致裁定,“没有依据推翻税务法院法官关于(纳税人)从事收购房产、拆除现有住宅、建造新房并出售。”因此,根据《消费税法》,纳税人被视为建筑商,并且应该对三套房屋的每套销售征收消费税。

2