在加国出租房屋 这些税务和保险小贴士你要知道

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  对拥有独立屋的业主而言,多半时候,贷款往往成为一种压力,但对于屋子附有姻亲套间(in-law suite,或称第二套间)的业主而言,适当的出租,租金或能帮助减轻一些压力。

  可豁免税务 但有条件

  根据Global and Mail报道,姻亲套间不仅是适合年迈的父母,它更是家中的“公寓”,你可以透过它来产生“租金收入”,但还是要注意其中相关的税务和保险。

  首先就是增值税(capital gains,或称资本利得税)的税务豁免。也就是说,这个房子20年前以50万加元买下,现在以100万加元卖出,中间的50万加元就是产出的增值税,如果这房子有姻亲套间出租,能够豁免吗?

  KPMG的税务合伙人吉莱斯皮(Aaron Gillespie) 表示,答案是肯定的,但,你得满足一个条件,这条件就是,这个姻亲套间,原本就(附属)在屋子里,为了贴补家用(也可帮付贷款),你将它租出去,那就OK。

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  吉莱斯皮补充说,如果您对房屋进行重大结构改造成为姻亲套间,例如增加楼层,或在屋子内隔出多个单位,就很难跟税务人员解释这是家庭住宅(family dwelling)。

  至于租金收入,必须使用T776表格向CRA报告。

  一般而言,您可以针对租金收入申请扣抵的费用,包括抵押贷款利息、物业税、保险、维修和保养、水电排污费和广告费(出租时登的广告)。这些费用只能与您房屋的出租部分有关。

  如果您的姻亲套间面积占您房屋的 20%,您可以把物业税的20%拿来申请扣抵。但土地转让税或抵押贷款的本金不能用来扣抵。

  保险怎么保

  接下来就是房屋的保险。

  如果您打算出租家中的姻亲套间,首先要做的事情之一就是通知您的财产保险公司。保险经纪公司 Martin Merry & Reid Ltd. 总裁布罗恩(David Browne)表示,如果您没有通知您家中有租户,您的保险公司可能会拒绝索赔。

  此外,如果增加姻亲套间会增加您建筑物的价值,请不要忘记增加保单承保限额。不过,布罗恩说,这个姻亲套间增加的保单费用最多10%,并不算多。

  他建议如果您打算租用姻亲套间,请给自己多一点时间来处理相关保险,因为有些保险公司不愿意卖保单给有姻亲套间的业主。

  如果你真的要为姻亲套间投保,那么,最好给你的姻亲套间设一个供出入的侧门(separate side entrance),布罗恩说,保险公司在决定是否给姻亲套间投保时,会比较喜欢看到业主有这样的安排,并做为评估的标准。

  另外,布罗恩提醒那些把地下室用做姻亲套间的房东,再检查一下保单,看看与水患相关的承保范围,因为,一有水患(下雨天、下水道等问题),地下室的受灾风险较大。

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  in-law suite就是第二套间

  本地地产经纪何元告诉温房网,Global and Mail报道中提到的“in-law suite”,与BC省各市镇常用的legal suite或secondary suite,都是中文的“第二套间”,在内容上大同小异。

  何元表示,本拿比市政府对第二套间的定义很简单,就是要有“厨房”。

  在本拿比市府官网上定义secondary suite,就明确提到,除了是一间或多间可居住的房间之外,套间内还要有浴室设施、厨房或烹饪设施,和一个单独的入口,无论是内部还是外部。

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  列治文市府官网对secondary suite的定义也类似,基本上就是要在一独立住宅中,拥有的“独立”空间。

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  温哥华市也有第二套间的相关附例。

  如果想将家中的第二套间出租,最好先行了解各市镇的法规。

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