楼市创40年新高华人心动想买?合伙的坑千万别踩

加拿大必读+-

加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)表示,2020年7月,加拿大的房屋共有62355宗销售记录,纵观40多年以来的数据,这是有史以来的最高月度销售数字。数据表示,加拿大7月份的房屋销售量较上年同比增长30.5%,与今年6月份相比,增长26%。全国房屋实际均价在7月份创下了新记录,达到了57.15万美元,较去年同期上涨14.3%。

疫情下,加拿大“房市“却异常火爆,这让不少急于投资的华人跃跃欲试。一些没有购房身份的华人甚至决定和亲友“合伙”买房。但“合伙”买房的坑可不少,需要特别担心。

老移民经历了上一轮房产合伙投资热潮的风刀霜剑,新移民则被刻在DNA里的“买房欲”刺激得跃跃欲试。来,八一八合伙买房的坑儿吧。

疫情中,卑诗省房屋买卖成交量却嗖嗖往上涨,贷款经纪们忙疯了。

CIBC贷款顾问张丁杨说,疫情中她在处理的贷款申请反常得多。因为房价低,利息也降得很低! 如果银行有活动,5年锁定利息的贷款,利息可以做到2%。2%利息是什么概念? 2019年5月加拿大的通货膨胀率是2.4%。房价低、利息低,该出手的人就出手了。

在这一轮“该出手时就出手的”大潮中,也有合伙买房。

一遇到合伙购买来申请贷款,银行里全部流程上的人都瞪圆了眼睛在敲警钟:首先要求客户说明彼此的关系,解释为啥要合伙买房?你们合伙的份额各自是多少?然后,银行会再要求客户签一个“独立咨询法律意见书”。

银行要白纸黑字的告诉要合伙买房的人:“合伙买房这件事,你得去问律师。而且不能两个人找一个律师问问就算了,有几个人就要分别找几个律师问!”

因为没有血缘关系,也不是一个家庭,加拿大的法律制度和国内不同。合伙买房这件事,纠纷的可能是很大的!至少在温哥华,上一轮踩坑的人,现在都没爬出来。

1、亲朋好友合伙代持:你出身份我出钱

2016年之前,温哥华的房产滚烫得就像烧红的铁板,旅游者能买,本地人也能买,大家抢offer。本地西人抱怨:“国内买家成群结队,旅游签到加拿大买房。房价越抢越高!”

国内投资者是买房不可忽视的力量。华裔房产经纪们开着宝马奔驰,机场接人,接到客户先吃好喝好玩好,然后扫荡式的每天看几套,甚至十几套房。投资者还可能巡游:温哥华呆一周,再飞到多伦多,再飞到蒙特利尔,进行横跨加拿大的看房之旅。

卑诗省政府先出杀招来喊停这海外热钱的浪潮。2016年,卑诗省15%海外买家税出台。外国人如果在加拿大买房,房价以外,加收15%的海外买家税。卑诗省的房子本来就基数高,一栋100万的房子,本地买家要买,首付35万够了。外国买家要买,首付35万,过户时还得拿出15万的外国买家税来!

image.png这招一出,火热的楼市就像被浇了一盆凉水。接着安省政府果断跟上,也推出15%的外国卖家税。

很快,“代持合伙”应运而生。

“我们是亲戚/是多年哥们,信得过!我现在是‘旅游签’买房要交15%的外国买家税,你是枫叶卡居民(公民),我出钱,你出名。你贷款,我担保贷款。来买这个房。那怎么保证我的安全呢?我持有1%的产权就行了!

到时候政府收外国买家税只能按照我持有的这1%来收,100万的房子只用交1000刀外国买家税,就算以后不涨价,先都赚到了14.9万的外国买家税!”一位不愿意透露姓名的、曾经帮人代持的老移民透露。

2、只有1%产权?照样按100%收税

代持合伙在逻辑上无懈可击,但也可能变成纠纷。

例如,捍理律师事务所的创始人之一李黎律师说:“有可能代持的一方,突然不认账了,而当初双方的代持文件也并没有做得很严密。两个人只有打官司。法庭上,法官一看:这合同的目的是啥?是要规避政府要收的外国买家税?在加拿大打官司有个讲究,法官会看谁有clean hands(手是干净的)。

法律很难去保护要规避它的人。这样的案子不是请个好律师就能轻易赢。碰到这类纠纷的客户在委托律师之前要明白, 如果当初做这件事的目的是规避法律,这种规避法律的做法会影响到你在法官眼里的credit(诚信度),而诉讼中被认为诚信度低的一方,要得到法院认可而胜诉的难度很大。”

另外一种情况可能更悲催:温哥华的虽然产权上外国买家只有1%,却被省政府追杀上门要收100%的外国买家税。加拿大政府有个习惯,后发制人。政策一出台,各种聪明的办法满天飞,好,让你飞。然后杀个回马枪喊你来补税。

2019年开始,卑诗省政府开始发“欠税通知书”,矛头对准产权上只有1%的外国买家。每次新闻一出,都让华人社区震动。列治文的一位华裔女士,突然收到交23.7万外国买家税的通知。

为啥呢?原来2017年她在列治文买一栋160万的房子的时候,在国内的前夫占了1%的产权。前夫没有加拿大身份,所以按照1%交了外国买家税。省政府就认定:虽然前夫只有1%的产权,但我们认为他在这房子里享有100%的beneficial interest(财产利益),所以啥也别说了,补税!

这名女士欲哭无泪:“他真的没有占有啥财产利益,他只是给我当担保人,所以才有1%产权。”

但得省政府肯信啊!省政府抖出来买房那段时间女士的银行对账单,这期间有51.4万的汇款来自这位前夫。而省政府还说:在和这名女士通电话时,这位女士自己也说:“房子前夫也出了钱。”

这位女士已经把省政府告上法院,希望法院命令省政府收回成命。现在官司还在打。

另一个移民家庭收到的省政府催收单更是吓人。128万刀!

老王在温西的一栋豪宅,买的时候用了当年国内亲戚180万加元的汇款,而产权上又有这位国内亲戚的1%。于是被省政府追收全部的外国买家税。

收到128万刀的追税单,两家人只有起诉省政府。

诉状说了个长长的故事:

老王2010年移民加拿大之前,把国内生意一股脑卖给了亲戚老赵。价值800万人民币的木材生意,钱也没有收老赵的,约定等老赵有钱了再给。老王就登陆加拿大了。老王2016年要买房的时候,想起老赵还欠着自己800万人民币,就喊老赵转账过来。老赵说:生意当初800万人民币你卖得低了,这个生意该值得1140万人民币,我先给转你180万加元现金。

除了转账180万加元,老赵还豪爽的为老王的贷款提供了担保,于是在产权上老赵的妻子也占了1%。就是这1%的产权,被省政府抓住了,认定这豪宅其实就是老赵家的,否则怎么又转过来180万刀,又当担保人,128万的外国买家税必须交。

总之,产权上外国人只有1%,不妨碍省政府觉得外国人有100%。要想推翻省政府这个“觉得你有”的决定,只有去打官司,律师费保守估计380刀/小时起。

如果当初确实是代持,没身份的一方,当年一定是很感激代持一方,说不定也进行了“感谢”。现在一看,避掉的税一样要交,打官司还要付一大笔。这朋友/亲戚还能继续做?

3、越是感情深,纠纷来得越麻烦

一位不愿意透露姓名的老移民描述:

华人的合伙买房,首先是感情深。

菜过三旬,酒过两瓶,华人亲朋好友欢聚一堂,说到:“怕是动得了,房子跌掉了一两成!”

其他人立刻聚精会神:“来,分享一下市场动态!”

这样谈成的合伙,投资的每一方都是亲戚朋友。合同就算签了,也不过一两页纸。

捍理律师事务所李黎律师说:“新移民和本地生长的当地人最大的不同,新移民认为法律意见可有可无。不出事不用律师。律师费能省就省。出了事再找律师,也必先问多少钱。

而北美当地人明白法律意见和医生问诊一样,不是可有可无,也不会能省就省。凡事先问律师,把律师费看成和保险费、生活费一样的必需开支。”

“我们工作中遇到的合伙投资买房,许多出现法律纠纷的根源是生活在人情社会的文化的里走不出来。有买大地旧房等着以后推翻重建的,有干脆集资拿下一个街区,要来做整个项目开发的。

因为大家是亲戚,是朋友,是移民前就认识的,有很深的关系,信任很深。而且更有甚者,以前在国内都不会轻易相信的合作方式,到了加拿大反而不轻易质疑了。所以签的合同,往往就是一两页纸。而这一两页纸,约定了几百万上千万的财产关系。

有没人独立的征求法律意见?有没有设定加入和退出的规则?有没有预见到未来可能发生的问题?没有。好像如果有一方提出用律师,反而感到是自己的过错,怎么这样以小人之心度朋友之腹了呐?

这样投资的项目如果不赚钱,不管是市场变动造成的,还是操作失误造成的,一定会有大纠纷。当初越是感情深,设下的规则就越少,变数就会越大。如果赚了钱,也未必皆大欢喜,因为双方,甚至多方可能会觉得自己分少了。赚的钱相当部分还是填了诉讼费的坑。”

合伙不能靠感情深,如果你身边有合伙买房的人,记得把这篇转给她看!

1
  • 最新评论
  • 游客屏蔽

    写这样的文章是乱世魔王

  • 游客屏蔽

    All those Chinese in the articles are liars. They can do this in China, sorry, doesn't work in Canada. Do not trust those Chinese who come to Canada with only money but no skills or no jobs. They just want to play with the money to make living, no productivities to the society. They already screwed up local Canadian's lives.

  • 游客屏蔽

    写的太长太乱,没看懂

  • 游客屏蔽

    骗人的