上海VS温哥华：一个新移民的买房观
温哥华港湾（BCbay.com）专栏作者格里芬多：春节回上海过年，最大的意外不是外环内禁止放鞭炮除夕夜安静到仿佛人在海外，而是沸腾异常的房地产市场。
新闻标题里到处弥漫着抢房的恐慌：2015年成交1.4万亿的上海成为全球第一大房地产市场；某楼盘353套千万级新房一天被抢光；某房东1天跳价3次涨70万；90后女孩连遭房东违约一周净赚57万……目前，全市二手房均价已达到3.6万/平米，2006年被视为天价的汤臣一品开盘价13万/平米，如今已引不起大惊小怪，而笔者2012年年中购买的那套12年房龄的自住房，现在中介已经拍胸脯说可以涨价90%了。
从上海到温哥华，11小时的飞行距离让你远离大都市，踏入宁静社区。没承想，两地的热门话题却是一模一样——作为一枚去年暑期刚刚登陆的新移民，登陆不久，朋友不多，听到华人谈论的依然永远是房子，房子，房子，新楼开盘日排队抢购、几十个买家抢一套房Open House的故事同样比比皆是。以人民币兑加币1：5来计算的话，现在100万加元能在上海中环（以大温地区作比，内环范围相当于温哥华，中环相当于列治文本那比北温，外环相当于Translink 3区范围）买一套十年房龄约100平米的公寓，而100万加元在温哥华则比较尴尬，因为出得起这个预算的不愿买公寓，却也买不起house了。
到底哪个市场更可能存在泡沫？
国际上普遍采用房价收入比来判断某地的楼市是否存在泡沫，一般在4-6倍之间属于健康状态。根据市场研究机构Demographia今年1月公布的年度《国际住房负担能力调查》报告显示，温哥华是全球除香港、悉尼外房价最让人负担不起的第三大城市(内地城市除外)，房价达到了收入的10.8倍，也就是说房奴收入不吃不喝攒10.8年才能买一套房，可这个数字，无论在放到国内哪个一线城市都算低的，最高的深圳甚至达到了可怕的25倍（据机构易居中国的报告），上海也有20倍。再来和上海10年涨5倍的平均涨幅相比，被号称“疯了”的温哥华楼市，在我等国人看来似乎根本是小巫见大巫。
但是，简单地以房价收入比来做对比，其实存在一定误导性。首先，中国目前还处于经济发展阶段，工资涨得很快，上海的人均可支配收入10年来涨了两三倍，但在加拿大等发达国家，收入增长并没有这么明显；其次，官方数据只统计了工资收入，但在国内还存在着大量无法统计的灰色收入、投资收入等，整体收入水平是被低估的；还有一点很大的不同，那就是国内没有房产税，持有零成本，而在国外，年年要付的房产税可不是个小数目，这些都应该折算到总房价里去。当然，温哥华的房价收入比也未必能准确反映这个市场，这里有一堆报着低收入却住着豪宅的“隐形富豪”，否则光靠工薪族那笔铁打不动的死工资，怎么扛得起这么高的房价?
当所有人一致看多时，泡沫已近在眼前，温哥华和上海眼下似乎都处在这么一个阶段。两地楼市的未来其实都和中国经济大方向息息相关，可如果要让我做一个二选一的抉择，我宁愿站在上海这一边：且不论没有房产税持有成本低、对政策地段熟门熟路不易受骗，更因为上海毕竟是一个拥有2400多万人口的特大城市，背后是全中国的购买力，每年有着更多的人口流入、更多的高薪工作机会和发展空间。以中国经验在这里迅速买房定居，或是买地炒楼频繁转手，此前华人移民潮带来的需求的确助推了温哥华楼市，可随着投资移民关闭、技术移民收紧，来自中国的移民越来越少将是一个不可改变的事实，还有多少“子弹”可以持续进入这个市场？在如今低利率的市况下，很多华人贪图人民币与加币之间的利差而高额负债，一旦加元进入加息升值的方向，这些负债者（尤其是没有加元收入者）将会加倍狼狈。此外，美国房地产市场已向海外投资者开放，如果有选择，有多少富豪会首选温哥华、而非纽约旧金山？真要在加拿大买房，人口第一的多伦多才应该是第一选择啊。
追高不明智，目前我们家做出的决定是：持有上海的房子，持币等待温哥华房价见顶。
