好时光没有了：20年前地产经纪的日子
华裔Alfred Wong2年前购买Yonge和Gerrard的著名公寓Aura地下的一间商铺，他之所以决定购买此商铺作为投资，原因是他确信地产商宣传单上的内容，“未来将建起多条通道，使地下商场与1200家商户50栋大楼以及Union Station相连”。事实却出乎他意料，如今商城根本看不到宣传单上人流涌动通道相连的状态，而是一个空城。
AlfredWong生意每况日下直至决定奋起状告开发商向法院提请3,160万诉讼。多伦多律师TedCharney称，许多开发商臭名昭著，捏造事实虚假承诺，夸大商品价值，长此以往可想结果。
好时光真的一去不复返?
多伦多地产局(TorontoRealEstateBoard)1967年开始定期公布地产数据(此前40年代和50年代数据已无从比较)。大量数据表明以前地产市场发展非常平稳，房价逐年规律上升。自1988年始市场开始拉升，1989年2月市场出现极端，3月即开始跌落。
1990年后市场进入衰落期整整6年时间，1995年达至谷底，之后市场又恢复平稳。2005年，华裔有识之士开始组建地产小公司。市场发展到今天，加拿大每245人当中就有一个地产经纪，全加拿大现有地产经纪近11万名(据“加拿大地产协会”)。
大多伦多有地产经纪39000名，每140人当中就有一名地产经纪(据2014“多伦多地产局”)，这个数字今天仍在递增。如此庞大数字需要多少家地产公司承载，其中的过程与成长实属不易，如何保持这块市场的纯净与良性发展，单就华人地产公司逐渐生根或经纪市场的壮大而言，每个人都应肩负责任。
“当时卖房的佣金很高，买房的基本上没人要回扣，每周六天都有客户跟我看房子，上下午排得满满的，基本上做10单成8单“。黄福祥非常怀念最初入行那些年，他考资格时有50多人，当时是开卷限时(3小时)，只能带一本专业词典，考题中多为案例分析，开卷考试其实更不容易。
当年考试只花1000多元，现在费用2600元，资格更新费用每年约1000多元。据黄福祥讲，地产网当年虽说有密码但可以用他的密码随时进入，现在改为即时密码，每一秒钟都不同。
25年前能年赚6万
地产经纪张加发是一位有25年资格的地产经纪，当年他入职资格考试每科只需300元，三科下来差不多有1000元。据他讲，全加拿大当时总共地产经纪不到一万人。市场根本谈不上竟争，完全是旧房子，楼盘不多，一套房子挂出来不到一个月会卖出。18万就能买到一个独立屋。当时他年赚6万，税后3万，生活相当不错。
当时市场上没有一个会说普通话的地产经纪，香港经纪也没一个会讲国语的，工作起来却容易得多，主要靠信用。张加发当时开销最大的是手机费，每月1000元，87年他花3000元买下他人生的第一部手机。当时打电话是件非常奢侈的事，工作一天记下应该打的电话，要回公司才能打，多数情况他用BB机来沟通。
所在公司的电脑速度也是奇慢，用电脑要排队，房产图片少，每个经纪工作时必需要有一本地产书，他常常半夜去公司查资料，回到家时却什么也不能做，公司软件是不让拷贝的。地产经纪不需抢offer,卖掉房子客户会送红包给他，还会介绍朋友，更不会向他要佣金。买主全是中老年，不像现在有很多20几岁的年轻人就买豪宅，杀价格也没听说过。
暴利催生今天的市场
时至今日，黄福祥入行13年，张加发入行25年，他们历经过市场的美好纯静，也深谙其中的暴利和疯狂。
走到今天，地产市场翻滚洗刷，形势总是一片大好，但经纪们都清楚这块市场是20%经纪做成80%单子，那么，那80%的经纪呢?
地产经纪基本分四种，第一种隐形于市，第二是有原则守规矩的“老炮儿”，第三是市面穿梭盯机会，第三是广告打得响道行资历也浅的。后三种好理解，单说第一层隐者一般都是真正资深的。
他的名字也是常年挂在一家地产小报上，那是为从前的卖家一时找不到他预备的。他从不参加聚会，更不喜欢拍照，节假日前他早早猫在某个国家渡假，他经手的单子都是主儿或角儿，那些人一旦认准他便决定跟定他，如果发现他的事业不济，立即千方百计帮助他，他们的目的是设法保全他的职业永远处在上升道。
不这样，这些人也就无法继续攫取更大暴力，他们保全这位地产纪纪职业的同时，也顺势把他包下变成自己的人，因为他们明白这位地产纪纪掌握太多关于自己的隐私，包括那些姓名住址房屋平面图甚至于账面数目与异乡的N任情妇。
而如此这样的勾连无形中把一个地产经纪也置于危险之中，往往这类地产经纪随财富暴增早早盘下一家有实力的地产公司成为最大股东，他不到公司碰面也不参加会议，但他的的确确又是公司幕后大老板，只是他低调而处于隐形，他变得更加隐姓埋名。
地产经纪职业特质让每个职业人都体验到职业生活的自由和高度自我掌控，但这一优越性若没有理性自律裹挟每到年终就会变成沮丧失落或一事无成。你可以有大把时间去做直销，你可以花一年时间把孩子培养成一个冰球爱好者，小提琴演奏家，你可以同时兼职几个职业，但很可能几个职业同时不称职也不顺心。
你可以一个接一个到华人圈中搞活动，攒风头，获点赞，沽名钓誉。你可以参加一个个虚实不明的协会，把自己架空得不接地气，更可以举著无数空头衔的名片回国对着不明真相的乡镇级领导组织蒙骗招摇。当然，你还可以旅行几个月写本书回来接着继续工作或专业荒芜或斩断昂贵会费辞职走人转身做自媒体微信达人，你还可以每晚周旋在律师银行家政治家三教九流中间提着神经追赶着一个个可能的机会。事实是，若果真如此，是做不成地产经纪的。
三分之二地产公司在做亏本生意
“不出所料，如今的地产公司一个接一个的出现在市场上，各种地产年会上，每个人都很风光很健谈，可是挣多少钱只有自己心理清楚。地产协会非常多，做实事的却不多”。鸿利地产公司老板薛颖在组建公司时市场上仅有二家华人地产公司，当时她已料定未来公司数量会急剧增加。
在每年年会上，她都会积极倡议华人地产行业应该有机构出面来规管，但最终还是没能实施。至于提到华人地产公司收费逐年压低状况，薛颖说，她的公司成立之初，市场人工每小时7元，现在11元，虽说公司的收费标准没有变，但成本在增大。
收费压低会形成恶性竟争，行业应该在此有规管，应该把收费理性化，最好能稍稍提高一点，以前每个月公司差不多会有10人进入，现在一年才进七八个，但市场上每一年都有新公司出现，不管三个人或十个人都可以成立个公司，人人都可以做老板，但事实上有三分之二正在做亏本生意。
可以这样讲，在加拿大，地产行业是信用操守口碑做人的行业，是一个不断学习积累智慧与德望的行业。公司虽然大了，做老板的心态如果永远是狭獈的国人文化，以大欺小，固守在自己山头范围里天井中，只想保全自我利益，其他不管不顾，那么，即便你的公司大到几千人或上万人，你的德行不在，也不会长久。
试想，一旦经纪公司收费压低，拿什么保证对地产经纪技术上的支持，所谓的依托必然会大打折扣，公司经纪数量多不一定就是好公司，一家好的经纪公司最基本应该做到不应该仅仅以低廉的挂靠费来留住人才，何况过低的收费会使公司失去对经纪培养的兴趣，也会失去对经纪成交额的兴趣，更难提对经纪们长久的技术与资源支持，本来公司与经纪之间就是松散的，(有的公司经纪之间几乎从未见过面，过年聚会时才碰面)，这样的作法会导致什么呢，结果肯定是更容易让经纪们陷入自生自灭。
除此，市场上还存在另一种现象。一些地产经纪取得资格后，在市场上游荡几年挣不到钱即开始转投资做理财做自己的经纪。他们同样挂靠一个固定地产公司，积极参与公司的培训和各类活动，按规定上交各类不菲费用，媒体广告照做不误，但兴趣点却已发生改变。他们在市场上只盯自己感兴趣的房子，或几个人组成一个小组，利用所挂靠公司丰富便利的资源与技术支持，盯准有投资点和有价值的房子，众筹买下后立即翻新，并在一年后转手卖掉后获利。
问为什么仅仅是一年，回答说若是三年人员就会发生变动，三年是个时间点，不止是人有变动，投资上成本或获利等都会产生变动。当然，此类做法绝对不能让公司老板知道。很多同行痛恨破坏行业规则，无奈自己也被綑绑，有人被迫参与，不然就挣不到钱。
如今还有人谈责任和信誉吗
鉴于市场上的华人新公司接连不断，公司的同质化不断被重复并增强，新一代华人地产公司开始出现竟争新特点，出现以主打小特色为主的方向性变化，比如专门以翻新精于设计为特点的地产公司，或专门以卖楼花为特点或专门以卖豪宅为特点的地产公司。一家以香港人为主体的老牌华人地产公司老板对大陆地产公司的评价是，大陆公司竟争力强，经纪们不用推，赚到钱不会停下来更不会去度假。
的确，自律性强，认真又努力的竟争对市场发展有好处，然而今天市场以买房回佣，卖房低佣，找回扣、找廉价的也是不争事实。一些新入职的地产经纪进入市场后，面临有的买家频繁更换经纪或同时使用不同经纪，或开始不讲明最后提出退佣金，经纪们为此感到为难和羞辱，感觉自己受气又不得不忍气吞声。
有些大陆买家把自己身份和气场虚置在很高位置上，强行把“国文化”带入这块市场，不仅令经纪蒙羞，还让自己被人看扁。作为地产经纪，不仅要照顾到这类买家的“国文化”心理，还要想着职业良知。然而，低佣，返佣现象今天已难遏制，其他族裔买家遇到华人地产经纪更是一次性买卖要得更黑更狠，而华人地产经纪对买家push得也狠，因为公司就这么教的，只告诉客户好的，隐藏坏的，或事先说给返佣，卖出后人无踪影。
有的公司老板不愿面对如此事实，他们只需要自己的公司生存无碍有利益可取即可，不想触动也不愿承认或采取行动来阻止市场低劣行为，更难谈责任，他们宁愿失掉责任，失去信义，却寄希望于市场表面上的蓬勃遮盖其中的不良与阴暗。虽然，加拿大地产市场上现今并没有一个专门用于规范华人地产的专有章程，虽然，每个职业人心中都有一个价值标准。
就这块地产市场的保有量和丰富性而言，华人未来在市场上的需求份额也许会大也许发生变异，但就此这样发展下去，结果会怎样?
