温西房价高涨 幕后买家是谁？
房价可谓是2015年温哥华最火热的社会话题，从5月份“没有一百万”抗议活动开始，各路媒体就开始讨论到底是谁推高了温哥华的房价。《温哥华太阳报》发表了数篇关于温哥华豪宅买卖以及买家数据分析的文章，把矛头直指中国大陆买家。《加西周末》在《中国买家是如何‘写’成的》一文中分析了这些英文媒体是如何一步一步把推高房价的罪名加到中国买家的头上的，并指出中国买家仅影响了温哥华的豪宅市场。
最近，《BC商业杂志》(BCBusiness)对温哥华西区安格斯车道(Angus Drive)两边的房屋交易情况的分析，进一步证实了这个观点。安格斯车道是一条南北走向的街道，横穿西区最高端的桑那斯(Shaughnessy)社区和克里斯戴尔(Kerrisdale)社区。
研究随机抽样了安格斯车道两边2012年到2014年间成交的40套房屋，并访问了7名地产经纪以及各种房地产专家来调查把此地区房价推得如此之高的原因。
2015年温哥华房地产市场的火爆程度超乎想象，连11月份的传统淡季也一反常态，需求势头强劲。大温地产局发布的2015年11月房地产数据表明，温西豪宅聚集区独立屋的基准指标价已达286万4600元，这是扣除通货膨胀等因素之后的“干价格”，实际成交价要大大高于此。
相比于当地的居民收入，这个价格高到天花板上了。比如，温西桑那斯地区2015年上半年的房屋成交均价为650万元，但当地的家庭平均收入为13万5000元。而且，豪宅买卖的火热状况丝毫没有降温的趋势。在桑那斯地区，通常半年内可卖出20幢到30幢房屋。但在2015年的头9个月，桑那斯地区的房屋成交数高达110套。专门从事这一地区房屋买卖达5年之久的Re/Max地产经纪Les Twarog表示，市场已经相当疯狂。
根据研究所采访的地产经纪的说法，买这些房子的钱并不是来自于本地的收入。Engel & V?lkers公司的地产经纪Greg Carros表示，温哥华的工资不足以买得起这种豪宅，多年以前还能看到医生、律师买这一区域的房屋，现在这个价格这些人的薪水也买不起。
《BC商业杂志》所分析的房屋交易中，10名产权登记上的买家为家庭主妇，15名为商人，16名为家庭主妇加商人，2名为学生，2名为医生，1名为媒体代理，1名为公司(公司老板为在同一地址登记的移民律师)。
价格涨速令人瞠目 推倒重建多
分析还发现，从2011年到2012年，安格斯车道33街以北地区的房价涨了66%，57街和33街之间的地区涨了39%，57街以南的地区涨了33%。这个涨价速度在加拿大也是首屈一指的。相比之下，多伦多的劳伦斯公园(Lawrence Park)、利赛德(Leaside)和戴维斯维尔(Davisville)这三个社区与温哥华的阿布特斯(Arbutus)走廊的地理位置相当，花了7年才达到与安格斯车道同样的涨幅。
在这些豪宅地区，2009年以210万成交的房子在2013年能以695万卖出。而且，不少年数稍久一点的豪宅在被新买家买下后，往往会推倒重建，再转手卖出价格又是翻倍。比如2012年一幢都铎风格的房子以290万成交以后被推倒重建，建筑面积增加了一倍，2014年再次售出的价格为796万元。《BC商业杂志》所调查房屋中的30%在销售后的两年内获取了温哥华市府签发的建筑许可。有三所房屋是在出售前的两年内取得建筑许可的。
现金交易比例偏高
在所调查的房屋交易中，30%房子为全现金交易。温哥华西区的房地产经纪人表示，他们几乎只做现金交易。
BC省房地产协会表示，在低陆平原地区，有20%的住宅交易为全现金购买，而且温哥华以外的地区价格要低得多。许多行业观察人士认为，一般价格较贵的房屋，现金交易的比例会下降，但安格斯车道的情况与这个情况完全相反。
不管是富裕的移民投资者还是本地居民的换代升级，无论是贷款买房还是现金付款，这些买家的共同特点是不通过房屋开放日或是在MLS上寻找房源。大部分房屋买卖都是通过朋友、亲戚、生意伙伴，甚至是移民咨询公司的介绍而做成的。好几个受访的地产经纪都表示他们所售出的一半房屋，客户都是通过移民咨询公司介绍来的。
UBC的地理学教授David Ley曾在2010年出版了《百万富翁移民》(Millionaire Migrants)一书，他表示现在稳定的富人移民潮只是1990年代香港移民潮的一次重演，许多富人移民到温哥华只是为了获取加拿大公民的身份，他们将此视为一个保险。自1990年代以来，富人移民的财富水平越来越高。而且，加拿大本地的汇丰银行、中国银行、中国工商银行、皇家银行以及满银还为买家提供贷款，只要首付达35%。
豪宅买家对大温整体房价的影响有限
虽然大多数媒体将注意力集中在海外资金涌入温哥华房地产市场所带来的负面影响，很多地产经纪则强调其正面影响，尤其是买家在买房的过程中在日常购物、餐饮或服务上所花的钱。一些行业观察家认为强调“外国”投资者的说法在经济全球化的今天只是一个为转移注意力而设置的话题。
BC省房地产协会的首席经济学家Cameron Muir说，“如果你是落地的移民，必然会从其他地方带来钱，如果这就是所谓海外资金，那么我们都是外国投资者。我们每个人投资在CPP(加拿大养老金计划)上的钱，60%来自于海外。难道我们都要放弃并抛弃这些钱吗?”
虽然豪宅市场价格飙升对其他地区的房产价格是否会造成涓滴效应还不明确，亦有观点认为，因为价格太高而被挤出温哥华西区的买家现在正在向温哥华的东部和南部迁移，进而迫使其他买家移到郊区，导致整个地区缺乏负担得起的住房，但价格上扬反映了整个省内独立屋的高需求和低供给，与豪宅的价钱没有关系。
Muir表示，豪宅市场只占整个大温房地产市场的2%;大温地区只有不到2%的独立屋售价在300万以上，有将近80%的独立屋售价低于100万元。尤其是房屋建设致密化趋势以及新建房屋多数是多住户住宅，独立屋越来越稀有，推动了价格上涨。（作者：Vicky）
