加拿大楼市危机背后的肮脏秘密：不止房主喜欢涨
政府们一致强调，对于我们的住房危机的解决方案似乎是移民改革和全国范围内的艰巨建设努力的结合。
但 UBC 大学公共政策教授、负担能力倡导组织 Generation Squeeze 的创始人保罗·克肖 (Paul Kershaw ) 表示，对增加住房供应的强调掩盖了政客们不太可能解决的问题。
也就是说，作为一个国家，我们已经对不断上涨的房价上瘾，很大程度上是因为我们已经习惯于将我们的房屋视为金融产品。
“我们需要明确我们想要从住房中得到什么，”克肖说。“首先要说的是：‘我们不希望房价格再上涨。’”
投机效应
大多数加拿大人都知道房价的走势。根据加拿大房地产协会的统计，2005 年 1 月房屋的平均售价为 241,000 加元。到 2022 年 2 月，价格增长了两倍多，然后在 2024 年 2 月有所回落至 719,400 加元。
上周五（4 月 12 日），Royal LePage 发布预测称，今年第四季度加拿大房屋总价将同比上涨 9%。
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与此同时，加拿大皇家银行 (RBC) 最近的一份报告显示，加拿大的收入明显落后于住房成本，平均房屋的拥有成本占家庭收入中位数的 60% 以上。
从表面上看，经济适用房的缺乏似乎是一个供应问题——只要建造更多的住房来满足需求，价格就会下降。
但问题的一部分在于这种需求的来源：越来越多的投资者。
加拿大央行发现，2023 年前三个月，投资者购买了 30% 的房屋。这一比例高于 2022 年同期的 28% 和 2020 年同期的 22%。
该报告还发现，首次购房者的比例从 2020 年同期三个月的 48% 降至 2023 年第一季度的 43%。
总部位于多伦多的 Realosophy Realty 总裁约翰·帕萨利斯 (John Pasalis) 表示：“过去 10 年发生的情况是，首次购房者购买的房屋比例一直在下降，他们的市场份额很大程度上已被投资者占据。”
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加拿大银行对投资者的定义是，通过抵押贷款购买房产，同时维持另一套房屋抵押贷款的买家。
央行表示，“在房地产繁荣期间，投资者的需求增加可能会增加投标压力并加剧价格上涨。”
谁在投资？
在 COVID-19 疫情初期，我们看到购买第二套房产的人数有所增加。
加拿大皇家银行助理首席经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）表示，当时的低利率和许多人持有大量储蓄“鼓励了投机活动”。
但他并不认为当前的高价格“只是投机活动的问题”。
炒房者和外国买家经常被认为是房地产投机的主要驱动力，加拿大的各个司法管辖区都已出台立法来抑制此类投资。
但帕萨利斯表示，这类买家对价格没有重大影响。低层住房市场的国内投资者正在产生更大的影响。
他说，他们通常分为两类：直接从开发商那里购买的人和正在搬家但决定保留第一套房子的人。
帕萨利斯说：“如果他们要换大房子或搬出省或国家，我们遇到的第一个问题是：‘我们可以保留现在的房子作为出租吗？’”。
“他们不像积极的投资者。他们只是关注市场，关注房价上涨的速度。每个人都认为住房是一项不错的投资，所以每个人的心态都是：我为什么要卖掉它？”
这是首次购房者住房供应减少的原因之一。
一个历史性的问题
购买房屋有多种好处。它给许多人带来成就感和知道自己不会被驱逐的安全感。它还可以让他们积累资产，为翻修、搬到另一处住所甚至退休提供资金。
许多家庭将财产传给后代，这也使得房屋所有权成为一种情感投资。
较高的价格有助于现有房主在决定出售时获得更多的房屋净值并获得更大的利润。
安大略省南部圭尔夫大学（University of Guelph）朗商业与经济学院房地产副教授戴安娜·莫克（Diana Mok）表示，政府也对高房产价值感兴趣，因为它们可以转化为更大的税收收入。
不仅如此，根据加拿大统计局的数据，房地产是加拿大 GDP 的最大贡献者。
“房地产市场涵盖了非常多的行业——想想房地产经纪人、想想律师、想想建筑业，”莫克说道。这不仅仅是“所有的买卖，而是所有对经济做出贡献的劳动力”。
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虽然总理特鲁多公开对高房价表示遗憾，但霍格表示，他无法想象“任何政府都会以降低房价为目标进行干预。从政治角度来看，我认为，这不会是赢家。”
定价已经很高
多伦多 Smart Density 公司的建筑师兼城市规划师纳马·布朗德 (Naama Blonder) 表示，部分问题在于社会对住房所有权的痴迷。
“我认为许多加拿大人认为，当我们谈论负担能力危机时，我们谈论的是他们拥有带后院的房子的能力。
“对他们来说，‘我们买不起房子，因此，我们面临着需要解决的负担能力危机。’”我有消息要告诉你……对我们父母有效的模式不会成为我们的榜样，”布朗德说。
“我们没有足够大胆的政治家说：‘租房是可以的。’”
周二（4 月 16 日）即将公布的联邦预算无疑将包含一系列解决住房短缺问题的措施。最近的融资公告回应了对更多租赁住房的需求，但需求规模令人望而生畏。
在 2024 年的一份报告中，加拿大抵押贷款和住房公司表示，尽管 2021 年至 2023 年间启动的项目数量创下了纪录，但“这种增长将无法满足日益增长的需求。因此，租赁市场仍将供不应求，尤其是在加拿大价格较高的地区。”
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帕萨利斯表示，尽管人们对房价感到忧心忡忡，但他认为没有任何政治意愿来限制投资者。他对联邦政府最近宣布的帮助首次购房者进入市场的财政激励措施持怀疑态度。
他说，让年轻人进一步负债“并不是让住房变得更便宜的方法”。
Generation Squeeze 的 Kershaw 表示，需要更广泛的“税收转移”。他主张对加拿大最有价值的 10% 房屋的所有者征收年度“住房财富”税，以此作为抑制房价的一种方式，同时也筹集资金投资经济适用房。
“在 BC 省开始发生并蔓延到全国的事情是，我们不仅仅满足于还清抵押贷款来建立股本。我们就像：‘你知道吗？我希望房价翻倍、三倍、四倍。’”
克肖说，当现有房主希望房价上涨速度快于当地经济收入时，“就是你希望现在拥有房主获得意外财富的时刻，根据数学定义，这将以牺牲追随者的承受能力为代价” 。
“这就是我们陷入的麻烦。如果我们不能进行这样的对话，我们就永远无法解决住房负担能力的危机。”
新闻来源：
https://www.cbc.ca/news/business/housing-prices-affordability-real-estate-1.7170775
