市场下行 银行纷纷降低利率 事实果真如此吗？
温哥华楼市近一年多以来放缓速度惊人，豪宅贱卖，楼花大甩。但是银行却接连传来好消息，低利率，不看收入等等，这一切背后透露出什么样的市场信息？来看看温顶贷款的专家如何解答。
豪宅市场低迷，公寓市场情势不明
自从政策变化，海外买家税，空置税各种税增加了买房负担和风险以来，大温地区的楼市都开始陷入了不明的情势中。眼见它大楼一幢幢起，但之前疯涨热炒的豪宅已不再风光。
这个位于温哥华的house，一年前的这个时候，以606万加元成交，想必去年的买家也是计划自己抄把底，结果今年又登在网上出售，叫价599万，而政府最新估价却只有506万。今年三月底四月初，该豪宅再次成功售出，但是卖家割了多少肉就不得而知了。按照目前市场的大趋势，豪宅交易价格一般要远低于叫价，甚至低于政府估价。保守估计，40-150万的损失都是有可能的。
很多转让的楼花，都是原价转让，用几年前的价格买到一个即将成交的新房，这个交易对于刚需房的买家还是非常划算的，而对于很多公寓投资者来说却不是什么好事。公寓买到手上本想等增值后脱手，可是却出现了很多的新房都卖不出去，即便是拿来收租的包租公包租婆，也不得不面对大温地区上百套新公寓的竞争。
银行顺势推出低利率
楼市情势不妙，银行却频频出现低利率的“好消息”。广告声称超低利率，提前几年锁定等等，这些新政策让很多刚需房的买家和不愿放弃的潜在投资者，抄底的人看到了希望。毕竟首付的钱基本都还是有的。
经常关注我们的朋友肯定知道，之前小编特意采访了贷款专家Elvis Hui，对前段时间五大银行推出的新政策，以及政府即将步入议题讨论阶段的补助政策都做了详细分析。
首先是BMO推出的高净值贷款，号称不看收入，首付可低至20%的贷款政策，实则是针对 “存款高、流动资金充足、无需雇佣收入但却需要其他方式“稳定”收入” 的人设置的贷款政策。详情可参考之前的文章【温顶专家解答 - 各大银行纷纷减息或宣布贷款新政】
小编看看办公室坐着的6,7位同事，包括小编自己，虽然大家都希望在温哥华有自己的家，但没有任何人能够符合这个贷款政策。
其次是政府推出的补助计划，之前我们也详解过。这个政策表面看着很美好，实际上用途不大，或者说，对于大温地区来说非常不合适。只能贷款年收入的四倍，贷款额不能超过48万。政府补助的钱，日后可能要收回且收回方式并不确定。【你买房，我补贴。加拿大的福利这么好？】
大温地区最新数据，一个家庭的年均收入是7万左右，根据这个补助计划，能够贷款28万。即便这个家庭有足够意愿支付50%首付，也只能买到一个价值56万的房子。大温56万适合年均收入7万的家庭居住的房子可能不太多，更何况还要让政府成为这个房子的股东之一。小编说不下去了，槽点太多 不理解这个补助计划有任何实际性的意义，可能就是为了拉选票吧。
其他银行的低利率贷款
最近很多朋友发现有银行（非五大银行）推出针对高收入人群政策，称可以做到2.85 - 2.89%，只需要购买加拿大政府CMHC的房屋保险。但是很多人不了解的是，CMHC对于保险购买者的要求非常多，不仅要看你本地的收入，同时每个月的保险费用都会附加在你每个月的贷款还款中。这家银行对于贷款最多只能批25年，综合看起来，这个银行只是把对于你的贷款要求转嫁至CMHC来审核。
每个月额外的保费计算是按照首付比例来计算的。虽然这个政策对于首付要求可以低至5%，但是同时你的CMHC保费也相应的升高很多，提高了每个月的贷款开销。例如说，如果借款达到90%，将要支付高达贷款额 3.1% 的保费。
政府CMHC官网表示，通常贷款机构都会把保费直接增加到借款人的还款中，成为借款人的开销之一（高亮字体）。
某些银行的pre-approval政策也让不少人感觉看到了希望。其实很多时候pre-approval只能提前锁定利率，到了真正交易的时候，很多文件都会被重新审核，甚至要求提供更多的文件。包括所购房屋的资质，和贷款申请人本身的条件，都会被银行再次审核。
不少朋友因为这个深受其害，拿到贷款预批后，欢欢喜喜地去看房，结果却在offer都提交后才被告知贷款不能审批。小编见过很多这样的朋友，最后不得已来找我们做紧急贷款，计划全部被打乱。
专家怎么说
专家建议大家在咨询银行之前或之后，都先找一个贷款经理做一些功课。专业的贷款经理可以在第一次的沟通后就告诉你，什么样的贷款方案更适合你，什么样的贷款政策可能条件无法满足，避免在很长时间的计划后，希望落空。
对于贷款经理来说，客户的成功率是最重要的，贷款审批下来是我们共同的目标，而低利率在无法成功获批的贷款面前，都是空谈。
下周六5月4日，在Richmond中心，将举办一场楼花贷款的讲座，欢迎大家【点击了解更多】！
