温哥华销售急挫 经济师警告:或"颠簸着陆"

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  香港楼价过去10年来已累升超过两倍,直至今年第三季开始转势,由9月起二手楼价指数连跌10周,累计有5.25%跌幅,但仍未回到年初水平。至于加拿大,该国楼市在金融海啸时逃过一劫,升浪持续了近16年,但随#按揭环境持续收紧,亦有转势#象。去年温哥华楼价升幅是加拿大城市中最大,但该市今年11月销售大插逾四成,宗数为2008年来最低水平,而市#指标之一的独立屋楼价同期更跌6.5%,是9年来最大跌幅。有经济师估计,未来数年楼市仍会有供应过多情况,加上按揭收紧令销售向下,料楼价会继续下跌。

  加拿大楼市升浪不经不觉已持续近16年,甚至在2008年金融海啸时也逃过一劫,未有步上欧美国家的同样命运。据Global Property Guide网站统计,加拿大楼价由2000年至2009年间累升近八成,主要受低息环境和经济增长带动。去年加国整体楼价升了约9%,当中温哥华更升16%跑赢全国,为有纪录以来最大按年升幅。

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  去年全国楼价升9% 温哥华升16%

  不过,自温哥华年初推出按揭压力测试,以及自去年夏天起加拿大央行已加息5次,最新利率上调到1.75厘,加上去年初该市又率先上调了海外买家税至20%,导致今年楼市显着调整。大温哥华地产局(REBGV)公布,11月楼价中位数为104.2万加元(约604.5万港元),按年下跌1.4%,销售仅1608宗,按年大跌42.5%,低于同期10年平均水平之余,宗数亦是2008年以来最低。独立屋楼价同期更按年跌6.5%,为2009年7月以来最大按年跌幅。

  今年独立屋楼价按年跌26%

  地产网站SnapStats数字便显示,温西区贵价独立屋楼价已按年大跌了26%,楼价中位数跌到280万加元(约1624万港元)。地产经纪Stuart Bonner表示,当最贵的豪宅价格都下跌,就如同"煤矿里的金丝雀",为楼市大幅调整前的不良先兆,楼价可能会跌25%或以上。

  另外,研究机构Capital Economics高级经济师Stephen Brown也警告,温哥华楼价较多伦多更被高估,楼市可能会"颠簸着陆(Bumpy Landing)",有#象显示未来数年都会出现供应过剩,相信按揭收紧会继续令销售下跌,导致楼价向下。瑞银9月发表的全球房地产泡沫指数报告显示,香港排行第一,其次是慕尼黑、多伦多及温哥华。

  多伦多温哥华楼市泡沫 全球排前列

  温哥华11月楼市销售低于多伦多,背后原因之一来自当地的楼价相对收入比例超过12倍,比后者的9倍还要多,而情况与香港相近,楼价虽然下跌,但市民仍然难以负担。加拿大国家银行(NBC)数据显示,市民的楼价收入比例变化不大,在楼价下跌同时利率抽升,两者正互相抵消。经济合作暨发展组织(OECD)的数据亦显示,加拿大楼价收入比例于2007年至今的增幅,在众成员中"名列前茅"。

  不过,在加拿大两大城市楼价放缓之时,还有其他城市有可观增长,并开始吸引了中国大陆投资客的注意。根据加拿大苏富比报告,今年上半年满地可的100万加元(约580万港元)以上豪宅销量按年急增24%,主要与还未额外征收海外买家税,楼价较上述两市低水,以及楼价一直保持约5%平稳按年增长有关,有别于两市近期楼价大起大落。大陆海外置业网站"居外网"数据显示,今年首季满地可楼盘相关查询量按年急升逾五成,超越了温哥华,成为加国内第二多查询的城市。

  未征海外买家税 投资者转战满地可

  满地可是魁北克省最大城市,同时是加拿大第二大城市,曾经是国内经济首都,直到1976年被多伦多超越。当地代理行相信,满地可楼价仍有上升空间,作为一个岛屿城市,可用土地有限,加上城市化过程将带动住屋需求增加,相信有朝一日楼价将可望与温哥华和多伦多看齐,而且该市尚未对海外买家加征附加税,亦是巴黎以外全球第二大法语城市,可望吸引来自法语系国家的投资者。

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