大温房市将连跌3年?潜在买家还在不在?

温哥华知道+-

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  2016年BC自由党省府引进15%海外买家物业税,今年在省新民主党(NDP)执政后,将海外买家物业税再上调到20%;上周市选结束,新当选的温哥华市长甘乃迪(Kennedy Stewart)在其政纲中就已提到,要将空屋税调高三倍;加拿大央行10月24日(周三)宣布上调基准利率0.25个百分点、让央行利率达到1.75%的水平,之后,数家银行即公布,由10月25日(周四)起提高最优惠利率0.25%,最受影响的是以浮动利率办理楼房按揭和信贷额度者。

  各种措施,对房价的下跌和放缓都起了作用,但加拿大按揭及房屋公司(CMHC)日前发布报告指出,包括温哥华、维多利亚等大都市的地产市场仍然十分脆弱;有地产分析师认为大温地产的跌势会到2021年底,2022年才有回升机会,而一个国际房地产门户网站的搜索量显示,中国潜在买家蠢蠢欲动,随时有拉动本省房地产的态势,本地地产经纪则认为,短期内还是会下跌,但很快会再回升,不需要到2022年那么久。

  分析师预测会跌 三年后才会回升

  地产市场分析师艾特尔(Dane Eitel)认为,大温地区的房价将一直下跌到2021年,然后才能再次增长。

  他曾在去年预测2018年大温地区的独立屋市场将崩盘,独立屋平均成交价格将从2017年5月的180万跌到160万。到了今年9月,独立屋成交价格果然已经跌了很多,独立屋基准价已经降到了154万,平均成交价格降到了158万,与他预测的160万虽有2万的差距,但已算是误差范围了,很准了。

  艾特尔不是乱猜乱预测的。他用分析股票市场的模型来分析房地产市场,艾特尔的最新预测是大温地区的独立房价格价格在2020年第三季度探底,降到140万。同时成交量将继续走低,直到2021年末。房价的重新上涨将发生在2022年1月,而且上涨幅度将很大。

  他还预测到2028年,大温独立房价格将攀升到280万,相比2021年谷底的140万刚好翻了一倍。

  不过,艾特尔的预测和卑诗省房地产协会(BCREA)的预测刚好相反。卑诗省房地产协会认为当前的房价下跌不会持续很长时间,复苏已经要开始了。他们认为从6月开始,房市就已经有复苏迹象了,市场活跃程度提升了3.5%。

  只是,令人感到兴趣的是,不管在艾特尔或者BCREA的预测系统里,到底有没有中国买家的元素呢。

  潜在买家忙搜索 说明房市未降温

  中国一个国际房地产门户网站居外网(Juwai.com)的数据显示,今年7月到9月期间,透过该网站搜索大温哥华地区房地产的数量,大致从4月到6月约350个,增加到近800个,超过了2017年1月到3月所达到的高度。

  此前大约有12月的时间出现了显著的平静,中国潜在买家对大温哥华物业的兴趣急剧下降,可想而知,这与去年中推出的海外买家税和今年2月间省政府将海外买家物业税调高到20%有关,虽然大温地区的关注度降低,但中国买家并未撤离加拿大,他们集中注意力在加拿大其他城市,特别是蒙特利尔。

  居外网报道称,今年大温哥华地区在大多伦多,蒙特利尔,卡尔加里和渥太华之后成为中国买家中搜索量第五大的城市,而2016年仅次于多伦多。

  居外网首席执行官Carrie Law表示,预计2018年中国买家的购买将达到2017年水平,除非有重大政策出台改变投资环境。调查显示,加拿大是2018年中国游客第三大热门投资地。中国投资者中有14%选择加拿大作为首选投资地,紧随第一位的美国(26%)和第二位的澳大利亚(19%)。

  Carrie Law说,中国人正在考虑购买地产甚至移民到加拿大,中国投资者经常利用假期来一边旅游一边考察。调查发现,过去一年里来加拿大旅游的投资者中有60%打算在度假地购买房产,58%的人正在考虑移民,这些人毫无疑问,都是现在的“潜在买家”。

  政策一出市场冷 钱在买家仍然在

  地产经纪鲁艺的立场与Dane Eitel类似,一段时间内,大温的地产会继续往下掉,也还会再上涨,只是她不认为这个时间期会长到2022年,她告诉温哥华头条记者:“我判断,大温地区房价的下跌,顶多是两年,也就是2020或2021年就会再上涨。”

  鲁艺也同意,中国的潜在买家从不会停止到国外买房,因为存在中国社会方方面面的因素,会让这些潜在买家想方设法将资金流出来,而卑诗省就算有海外买家税,但比较起来,还是划算。

  自海外买家税实施之后,鲁艺说,包括中国在内的海外买家是稍停了,多多少少影响房价,“但是这些买家并不是不买,钱还在,他们只是会停下来观望,因为心理上的因素,他们预期市场会下跌,待时机一到,仍然会将资金投入进来。”

  地产经纪窦继茹则指出,大温的房地市场很容易受到某一事件或某因素瞬间冷冻、或瞬间上扬,它是一种“Ready to Go(准备好随时出手)”的状态。

  她举例说,2016年海外买家税实施一段时间后,已有买家准备再次入手,但NDP上来后将税上调到20%之后,又冷却了下来,今年9月之后,这些过去看过房的买家,又准备出手了。与鲁艺的观点一致,这些(本地和海外)买家会观望,选择适当的时机再次出手。

  所以,窦继茹强调,“对于那些预测、分析,参考就好。如果想买房卖房,务必请个专业人士给你专业的建议,因为市场本身就有一种动力会自我调节,不要太过于盲目乐观或悲观,甚至被数据吓倒,凡事客观看待,才是正确面对房市的态度。”

  CMHC在报告中也有提到,过度建设、价格过高、市场过热的现象,可能让20世纪80年代末和90年代初多伦多的地产泡沫现象重演;而现在,既然本地房市还处于“观望”期,那么不论是从艾特尔或本地地产经纪的角度去看,泡沬的问题,目前大概还不至于成为我们需要忧虑的事了。

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