楼市新政让中国买家多交百万税款，温哥华房价见顶？！
温哥华港湾（BCbay.com）读者Alston Li来稿：8月2日楼市新政大限前的几天里，加拿大大温哥华地区从温哥华到列治文、从素里到本那比，办理房产交易的律师分身乏术，律师费最高涨到三倍！
当地时间7月25日下午，加拿大BC省政府（中文大名叫不列颠哥伦比亚省）公布第28号法案：从8月2日起，外国购房者（在加拿大当地人眼里主要是我的中国老乡了）在大温哥华地区买房（以产权转让登记日为准），在其他税种一应足额缴纳以外，还需要在财产转让税（Property Transfer Tax, PPT）中增加缴纳为他们新设的附加项部分，附加税率为房屋交易价格的15%。
这对于想在温哥华火热楼市中取几个栗子的炒家而言，无疑是晴天霹雳。要知道，新政前所有大温哥华地区的购房者需要缴纳财产转让税税率为，房价20万加元（含）以下1%、20-200万部分为2%、200万以上（含）为3%。这就是说，以后外国人在大温哥华地区买房要多交八倍的PPT！按BC省房地产协会发布的数据，今年6月大温哥华地区每套（包括公寓和城市屋，独立屋当然更贵）中间价81万加元（按1:5.1汇率，约合413万人民币）计算，要多交12.15万加元。国人独钟的独立屋（国人多叫别墅，老外就叫 house，其中单层平房不少，有天有地而已，除了那些买价动辄要上亿人民币的外，大多不高大上）当然要交的更多，按今年6月独立屋中间价124万加元，每套独立屋平均要多交18.8万加元，差不多要多交百万元人民币了！
再解释一下新政所说的外国购房者。加拿大公民、永久居民和加拿大上市公司算加拿大本国购房者，非加拿大公民或非永久居民、以及非加拿大注册公司或虽在加拿大注册但没有加拿大人、加拿大公司持股的公司，都算外国购房者。仅持加拿大学签、工签而没有公民或永久居民身份（即枫叶卡）的朋友，虽然身在温哥华，也要多交8倍的PPT。
根据当地媒体报道，BC新政并不局限于单纯的买房。只要发生物业转让行为的受让方是外国实体就适用新政。比如协议低价转让、赠与、遗产过户、公司重组等情况，如果受让方为外国人或公司，税务部门需要根据合理市场价值（Fair Market Value）而不是转让双方上报价确定征税额。据《南华早报》报道，为防止楼市逃税，加拿大税务部门从6月起，针对大温哥华房地产市场指派50名审计员进行至少为期一年的调查，重点核查隐瞒海外收入和楼市逃税行为。
也难怪BC省要出此大招，根据加拿大房产协会的数据，自2002年以来，大温哥华地区房价除了2007、2008那两年受美国次贷危机影响而陷入衰退外持续上涨，近几年更是进入快速飙升通道，独立屋均价从2009年三月的68.9万加元涨到今年6月的124万加元。加拿大顶级房地产商Royal LePage 6月13日报告，大温哥华地区的独立屋均价比去年同期又增长了24.6%。其实，这些增长是包括了兰利、德尔塔这些房价涨幅不大的偏远地区的数据的，类似上海金山和静安的比较，温哥华、西温哥华、列治文这些高房价地区涨幅远高于大温地区平均水平，不输于北上广深。我的一位华人朋友去年2月800万加元在列治文买的大花园独立屋，上个月就有人翻倍向他求购。
大温哥华房价的飙升原因
原因一是在于加拿大这些年来超低的借贷利率刺激购房需求。目前加拿大与众多富国俱乐部一样长期处于低利率时代，目前打折后的五年期固定房贷利率平均水平在3%左右，而浮动利率更低，同时外国人也可以贷款。
原因之二是供给不够。在房价连年上涨的情况下，规划城市用地规模没有松动，按照加拿大房地产协会的资料，2011年至2015年期间大温哥华地区的新房开工量基本维持不变。
原因之三就是当地人热炒的外国人涌入。按BC省政府7月7日公布的数据，从6月10日到29日，大温哥华区外国购房占比为5.1%，其中中国人占比（不算华裔公民和永久居民）为4.57%。而同时数据显示加拿大买家住宅交易平均价格是73.5万加元，而外国买家住宅交易价格是115.7万加元。不少国人以短期旅游名义到温哥华，看到满意的房源就加价购买、一次付清。据国际货币基金会（IMF）报告，2015年大温哥华地区中国买家占到楼市总交易量的33%，达到127亿美元。其实，由于温哥华地区气候温和、文明发展水平高、环境优美、生活安定，不仅外国人喜欢这里，加拿大人流入该地区的数量一直也很高。人口大量流入，确实是2002年以来该地区房价持续上涨的重要原因。
房价的飙升使得当地人在卖房、数钱、移居的同时民怨四起。今年3月一位BC省议会议员组织市民会议听取民众对温哥华房价的意见，原定150人的会场涌入了700多人，开成了对中国人的“控诉会”。当地还成立了名叫HALT（Housing Action for Local Taxpayers）的社会组织，这个简称直译为“停”的组织发动请愿、集会，向政府施压，以求解决当地人房价与房租负担能力危机。当地人在买不起房的同时，也出现了租不起房的问题。BC省2011年至2015年周薪仅增长6.6%，而温哥华地区房租同期增长11.4%，加上大量旧房的拆除重建，使得部分当地人变得无家可归。抗议人群占据温哥华东区和本那比市的空置公寓与工地，贴出横幅，发出声明，声言要从开发公司手里夺回地盘。温哥华地区房价与房租高企，逼迫当地年轻人带着孩子远走他乡谋生。温哥华市6月由于学生数量的下降而提出将要关闭12所中小学，这使得当地人产生对其后代无法在家乡生存的担忧。
对于楼市的火爆，省市政府也颇为纠结。一方面，房价高涨为BC省带来丰厚的税源，据加拿大广播公司报道在2015-2016年度BC省PTT收入比上年大增44%，比预算多出6.05亿加元，从而使该省的财政盈余7.4亿加元，在因油价大跌而经济不景气的加拿大各省中独占鳌头。况且，作为以自由经济学说立党的自由党省政府，绝对不愿以加大税收这种非市场方式来打压楼市。所以当政者对以税收抑制房价是能拖则拖。前几个月当温哥华市长罗品信提出温哥华市要求设空房税、加拿大总理特鲁多强调温哥华与多伦多的房价已经超出人们可承担范围、国际基金组织和经合组织都对温哥华与多伦多的过高房价提出警示时，BC省长简蕙芝以“用征税的办法干预房地产市场会使房地产价格下滑从而损害已有房产民众的利益”为由，迟迟不对温哥华空房税开绿灯。另一方面，明年将是BC省大选，民众的怨言四起，抗议行动此起彼伏，势必影响自由党的连任。而与此同时，据当地媒体温哥华港湾报道，左翼反对党新民主党在BC省的支持率上升到了40%，民众对现任省政府楼市政策的不满意度达到了71%。在民怨和选举的压力下简蕙芝一改前态，不但迅速推出外国人PPT附加税，而且一并批准温哥华市可以从明年起单独实施空房税，即对一年以上无人居住房屋征税。
其实，新政出台前，温哥华地区楼市已经出现价增量减的顶部征兆。据当地房地产人士张欣然介绍，温哥华地区六月房产销售与挂牌比59%，为2013年6月以来的最低值。对于这种价增量减现象，有人解释原因在于中国加强了外汇流出管理，也有人说是联邦政府、银行、专家等近几个月来加大对温哥华楼市风险提示的结果。现在，BC省终于出台了令以中国人为主的外国购房者要平均多交百万元人民币税收的新政大招，靴子落地。
耐心读到这里的朋友一定会问，新政出台后温哥华地区或加拿大其它城市的房价会跌吗？何时可以抄底？按照温哥华部分华人的观点房价不会跌。他们认为新政可供人钻空子的漏洞太多，比如现在加拿大放宽了留学生申领永久居民身份的要求，有了枫叶卡就无需交这百万税款。同时，购房需求又明摆着不会下降。所以房价最多小沉一下，很快就会回到上升通道。别的加拿大城市如维多利亚、多伦多等地的地产商则趁机大做广告希望中国人到他们那里继续炒房。而加拿大金融机构监管办公室（OSFI，类似我们的银监会）于BC省新政出台的次日，向各大银行发出警告，要求银行做好压力测试等措施，以应付大温哥华地区房价下降50%和大多伦多地区房价下降40%后带来的冲击。按照温哥华港湾的报道，一些加拿大对冲基金人士更是嘴大，预测温哥华房价要下跌70%！而加拿大政府也在为BC新政效果不佳或多伦多等城市房价飞涨准备新招。
依本人根据温哥华楼市的历史情况以及对市场供需的分析得出的浅见，温哥华地区受新政影响房价近期会开始下跌，但跌幅没有腰斩那么厉害，加拿大其它部分城市如多伦多、维多利亚等会跟跌，跌幅各异，楼市价格底部将在明年下半年形成，两年后方能重回上升通道。有意对加拿大楼市投资的朋友可以等等，说不定会有百万元人民币以上的节支空间，也可以以家人留学办枫叶卡等办法来合理避税。对否？错否？也就那么一说。
