还真不好说 加拿大楼市会像爱尔兰一样崩溃吗

加国无忧 牧涛+-

  从08年经济衰退到今天,每当加拿大联邦财政部长和央行行长谈到房市的前景,总是千篇一律的一句话:“本国房市正在软着陆”。六年过去了,虽然财政部长从费拉狄换成了奥利弗(Joe Oliver),央行行长从坎尼换成了波洛兹,但是他们对房市前景的评论还是这句话,一丁点都没有变。“软着陆”仿佛就是一帖万灵丹,有了它加拿大的房市就能避过一切崩溃的危机和风险,保得万年平安。

  不过,如果翻翻新闻人们就会发现,在2007年爱尔兰政府在评估该国的房地产市场时候,也说过几乎完全一样的话。可就在短短的一年后,也是就是2008年,爱尔兰的房市就在经济不景气中崩溃,平均房价下跌了一半,很多房主手上的房产价格还没有他们的按揭额高。六年过去了,虽然该国的经济已经初步站稳了脚跟,但是房地产市场一直没能缓过劲。

  如果再仔细分析下去,就会发现那时爱尔兰房市的情况和加拿大真是太像了,例如:缺乏足够数据对房屋市场进行分析、总是宣传租房不如买房、国家经济过于依赖建筑业……此外还有一点:总是把“软着陆”挂在嘴边。

  加国房市兴旺秘诀:按揭保险令银行放心借贷

  同样是“软着陆”,加拿大的房市没有像爱尔兰那样轰然倒下,当然有其保命之道,那就是按揭保险制度。加拿大的这个制度已有50多年的历史,它要求任何一个政府监督的银行在卖按揭的时候,如果如果客户的首付低于20%,必须购买按揭保险。


  按揭保险的本意是能够让银行放心借贷,让相对不太富裕的首次购房人士也能以优惠的利率借到钱,从而早日拥有自己的房屋。可到了今天,这个制度最大的受益人却成了银行:首先,它们购买按揭保险时,可以将保险费摊到客户头上,自己不用承担一丝成本;其次,即便是客户断供了,他们会失去房子,银行可以从CMHC(加拿大按揭及房屋公司)那里把损失的钱都拿全都回来,一个子都不会少。

  由于按揭保险大大减少了放贷的风险,令银行的胆子越来越大。即便在前两年经济动荡、就业不景气的时候,银行也敢不断放贷——反正出了事有CMHC顶着,不怕钱拿不回来。另一方面,按揭保险也让原来买不起房子的人能够借钱买房,而各大银行也争相推出低利率,抢夺顾客。

  几年过去,虽然加拿大的平均家庭债务一次次地刷新了历史记录,但是房价逆市猛涨,建筑业也异常兴旺。目前,房地产、建筑业及其相关产业已经成为本国经济增长的重要因素。

  按揭保险:规避危机的良方还是定时炸弹?

  加拿大靠着按揭保险成功躲过了房地产危机让爱尔兰羡慕不已。早些时候,位列《财富》杂志全美500强的金沃思金融公司(Genworth Financial)就建议爱尔兰效仿加拿大,建议一个“在金融危机中具有很大优越性的”国家按揭保险制度。

  最近有消息指出,爱尔兰政府正在严肃地考虑是否应该效仿加拿大,建立一个类似的按揭保险制度,以帮助其建筑业的复苏。


 

  不过,也有业内人士指出,爱尔兰对加拿大的羡慕太早了一些。按揭保险究竟是躲避危机的良方,还是一个将危机延后的定时炸弹,还真不太好说。

  按揭保险可以让银行无风险地借贷,所以利率很低,图为近两年来有保险和无保险的按揭率。

  目前,很多经济学家都相信加拿大的房地产已过高估价。国际机构有预测加拿大房价虚高60%的、有40%的、有20%的……即便是本国的专家如TD银行,也认为房价有10%的泡沫。按揭保险制度令泡沫无法及时被挤出,并堆积的越来越高,未来房价是否会出现大调整,现在谁也说不准。

  位列本国五大商业银行之一的满银(BMO)首席经济学家波特(Doug Porter)本来一直对本国的房地产市场颇有信心,可是现在却表现出了一些谨慎。他表示,目前有三个因素在支撑加拿大的房价:位于历史最低水品的利率、外国买家,以及首次购房者(20-38岁)。这几个因素尚可将加拿大房地产支撑几年,可是有朝一日如果这几个因素不复存在了,而房价又那么高,下面会怎样呢?

  或许再过个10年,就不是爱尔兰羡慕加拿大,而是倒过来,加拿大该羡慕爱尔兰了。因为那时爱尔兰已经挤掉了泡沫、挨过最困难的时期,房市变得强劲,而加拿大却耗尽了一切可令房市上涨的因素,却有着一个谁也负担不起的房价。

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