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15%附加税给温哥华与多伦多房市带来了什么?
bcbay.com  18-01-04 18:58  新浪网

  多伦多与温哥华,这两座最受投资者欢迎的加拿大城市,正在演绎着投资者与政府之间一场精彩的博弈。从2015年开始,同时受到刚需人群与投资者热捧,这两地房价急速攀升。大温哥华房价在2016年5月至8月间的同比增幅维持在惊人的30%左右,几乎成为世界上房价增长最疯狂的地方。旨在缓解越来越差的住宅可负担性与越来越大的房市泡沫风险,当地政府决定出台干预,从2016年8月开始对外籍购房者征收15%的附加税。

  无独有偶,同样的故事情节又在大半年后发生在多伦多。2016年12月开始,大多伦多地区房价同比增幅连续超过20%,安大略政府也从2017年4月份开始对大多伦多地区的外籍购房者加收15%的附加税。现在,距温哥华加税已经过去一年多,多伦多市场也已经在新的形势下调整了半年多的时间,这两地的市场发生了什么变化?房价是否真的降了?这两地房市在未来又将如何前行呢?

  加税14个月后,温哥华房市新格局已形成

  自2016年8月2日起,所有外国投资者在购买大温哥华地区房产需多缴纳15%的税费。这一举动导致短时间内市场风云突变。很多人纷纷将房子挂牌脱手,库存大增。由于当时政策具体影响未明,市场观望情绪严重,买家数量迅速减少。瞬间的供大于求导致温哥华房价应声下跌。

  大温哥华地区房价指数从加税后第二个月,开始连续5个月环比下跌。不过,在加税实施半年后,房价就开始找到新的平衡点,并在之后增幅稳定,在加税7个月后已经重拾加税前的房价增幅。然而,与加税前相比,整个房市的格局还是发生了比较大变化,一直以来,最受投资者青睐的独栋别墅遭到最大的冲击,成交量大幅缩水,房价单月增幅也从之前高于8%, 稳定至目前的2%左右。反观受到刚需支撑的公寓市场,除了加税之后的一小段激烈反应期,走势基本平稳,目前公寓价格环比增幅已经回到加税前水平,高于独栋别墅房价涨幅。

  那么,如何判断接下来市场的走势?是否已经进入了一个新的稳定期呢?

  按照加拿大各大房地产协会的定义,当“销量占库存比”大于20%的时候,市场即进入卖家市场阶段,房价出现上升动力。而当该比例低于14%,买家在市场上就有较大的话语权,房价也将面对下行压力。14%到20%中间这个范围的市场可以看作是一个稳定区间,房价不会发生太大变动。

  加税以前,整个温哥华房市的库存都能很快被卖出,无论别墅或公寓都处于卖家市场的范围,买家对于价格没有太大的话语权,想买房就要立刻抢。而经过加税的调整,独栋别墅的销量占库存比已处于平衡区域。

  联排别墅和公寓则在经历了一定打压之后,反弹重回卖家市场。说明政府加税的目的已基本实现,很多买家从独栋别墅市场撤出,或选择观望,或转投联排与公寓市场。相对便宜的联排与公寓市场的反弹则代表了强劲的市场刚需与较为理智的投资行为。

  按照这样的形势预测,温哥华独栋别墅处于平衡市场,房价将大体维持现在水平;在受到买家大力追捧的公寓市场,卖家已经夺回定价权,房价料将继续大步前行,恐将再次带来过热担忧。

  加税后的多伦多房市:温哥华的重演

  让我们将目光转向刚加税不到一年的多伦多地区。多伦多房市也经历了加税之后短暂的剧烈调整期,但如果以温哥华的现状来预测,多伦多房市接下来的走势似乎比较清楚了。

  从房价指数走势上看,温哥华整体房价在加税后第6个月开始反弹,并在之后逐渐加速,直到稳定在目前2%左右的环比增幅。而多伦多房市对于加税的反应与温哥华几乎如出一辙,只是反应幅度更加剧烈。

  2017年9月,也就是加税后的第5个月,多伦多房价指数环比下跌0.6%,跌幅较之前已明显缩小。虽然加税对多伦多房价影响要比温哥华来得更大,但是多伦多整体房价反弹预计会在接下来几个月内发生。

  目前,多伦多房市无论别墅还是公寓市场都在经历剧烈的调整。从销量占库存比来看,大多伦多地区四种户型的住宅在2017年3月的销量均高于当月的活跃房源,这意味着市场上的房源尚不足以维持一个月的需求。其中,双拼别墅与联排公寓的房源只能满足一半的市场需求,火热程度可见一斑。

  从4月加税开始,这四种房型的销量占库存比开始急速下降,3个月后就已经进入相对稳定的阶段。2017年10月的最新数据显示,当地独栋别墅市场经过几个月的调整,已经稳定地处于卖家市场跟平衡市场边缘,近期房价预计将基本持平,环比涨跌幅度都会比较小。另外三种房型已经有明显的反弹趋势,从销量占库存比来看,都已回到卖家市场的区域,房价将很快进入持续上涨的信道。

  与同样处于加税后6个月(2017年2月)的大温哥华房市相比,大多伦多不同房型间的市场分化并没有那么明显。目前多伦多别墅市场的表现要好于温哥华,而公寓市场的表现则比同期的温哥华市场要冷清一些。这在一定程度上,是因为温哥华的独栋别墅与公寓房价差距要远远大于多伦多地区。大温哥华区独栋别墅的均价要达到公寓均价的3倍左右,而在大多伦多,独栋别墅价格一般只有公寓的2倍多。

  当市场受到15%附加税挤压时,买家购买的房子越贵,需要额外支付的成本就越高,也就会有更多的买家选择较便宜的房型。但是多伦多的独栋别墅并未跌入买家市场,其他房型的市场也在稳步前行,但尚未迎来加税前的火热行情。

  从目前的销量占库存比来看,多伦多独栋别墅处于平衡市场与卖家市场的边缘,房价预计仍会有小幅回升;在日渐回暖的双拼、联排与公寓市场,卖家市场的抬头趋势明显,房价很可能在未来几个月开始加速增长,但涨幅将处于合理范围。

  市场不稳定因素: 加拿大央行加息与贷款限制

  不过,加拿大央行连续在7月与9月两次加息,银行借贷利率已经随之上升。目前加拿大经济指标良好,大部分媒体与行业预测今年还会有第三次加息,走高的房贷利率必定会影响一部分观望者的入市时间。加拿大财务机构主管办公室(OSFI)最新出台的贷款限制政策,要求从2018年1月起,将加息压力测试的范围从低首付购房者(20%以下)扩大到所有房贷申请者,以证明他们在未来继续加息的市场环境下也依然具备偿还能力。

  该举措可能会将一部分置换房买家挡在市场以外。相信一部分买家会赶在再次加息与明年新的压力测试实行之前签订合约,这会对之后的房价产生一定负面影响。一旦加拿大央行连续加息,受刚需买家欢迎的公寓和联排市场可能会受到更大影响。在这样的情况下,多伦多房市所需要的复苏期可能就会长于温哥华市场的7个月。

  投资建议

  一、多伦多:独栋别墅板块短期内房价将有小幅回升,对于与刚需买家来说是近期不错的入场机会;而双拼、联排和公寓市场房价在未来几个月可能会在合理范围内加速增长,重回卖家市场区间,投资者对这几个板块的回报预期也可以调高。

  二、温哥华: 独栋别墅目前维持供需平衡,房价将难大涨,想投资获利的买家需谨慎选择;在受到买家大力追捧的公寓市场,房价料将继续大步前行,目前看来投资回报潜力仍在,但在加拿大央行持续加息预期下,公寓价格还有震荡空间,投资者要避免在高位买进。

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